In 2011 tekende Ryan Soroka het huurcontract voor zijn 8th Wonder Brewery in East Downtown – kortweg EaDo. Het team was op zoek naar een grote industriële ruimte zo dicht mogelijk bij het centrum en met een betaalbare huur. Er was toen niet veel anders rond EaDo, maar Soroka zag potentieel.
“We dachten dat deze buurt echt iets kon worden,” vertelt hij PaperCity.
Een paar maanden later werd aangekondigd dat het BBVA Compass Stadion – de thuisbasis van de Houston Dynamo – in EaDo zou worden gebouwd.
Gelegen aan de andere kant van I-59 van het centrum van Houston, is EaDo een van de snelst groeiende gebieden van de stad. Als voormalig industriegebied en voormalig Chinatown was de buurt tot het laatste decennium gevuld met leegstaande, vervallen pakhuizen.
BBVA Compass Stadium is gevolgd door een vlaag van commerciële en residentiële ontwikkeling. Alleen al in de laatste paar jaar hebben ontwikkelaars meer dan $250 miljoen geïnvesteerd in EaDo, volgens Houston Properties.
EaDo heeft niet alleen de belangstelling gewekt van grote ontwikkelaars, maar ook van individuele kopers, aangetrokken door de allure van een nieuwe, opwindende buurt, en het potentieel voor een investering die in de toekomst veel geld kan opbrengen.
“Ik denk dat het een goede gelegenheid is om je geld te investeren in iets dat nog jaren zal blijven groeien,” zei Tommy Walker, Houston Metro teamleider voor Turner Mangum, een makelaarskantoor. De mediane verkoopprijs voor de postcode 77003 – die grotendeels bestaat uit EaDo – ging van $204.500 in 2010 naar $342.500 in 2019, en de mediane verkoopprijs per vierkante voet was $119 in 2010 en $180 in 2019, volgens Houston Properties. En dit zal naar verwachting nog meer groeien.
The EaDo Equation
Today, een typische nieuwbouw herenhuis zal drie slaapkamers, drie en een half baden en een twee-auto garage hebben, zegt Walker. Afhankelijk van de exacte locatie, deze gaan over het algemeen voor tussen de $ 300.000 tot $ 500.000 in EaDo – hoe verder naar het oosten en dichter bij de snelwegen, hoe goedkoper ze zullen zijn.
Paige Martin, een makelaar associate bij Keller Williams Realty, zegt dat de meeste kopers in EaDo op zoek zijn om te leven in hun huizen voor vier tot zeven jaar.
“Ze verwachten wel winst te maken,” voegt ze eraan toe.
Volgens Martin zijn de belangrijkste trekpleisters korte pendeltijden naar Downtown en het Houston Medical Center, goede toegankelijkheid tot restaurants, bars en METRORail, evenals betaalbaarheid – de grondwaarde is de helft van de kosten van Downtown’s. Ze merkte ook op dat sommige investeerders in EaDo kopen om Airbnb-verhuur te creëren, vanwege de vraag van BBVA Stadium-wedstrijden en het nabijgelegen George R. Brown Convention Center.
Er kunnen enkele moeilijkheden zijn die kopers moeten overwegen als het doel wederverkoop is. Houston Properties heeft studies uitgevoerd naar de risico’s van wederverkoop, en sommige EaDo-eigenschappen voldoen aan drie van de risicovolle criteria: te dicht bij een snelweg, te dicht bij een belangrijke doorgaande weg, en gebouwd door “reputatie-uitgedaagde bouwers.” Martin zegt dat er een aantal van deze zijn in EaDo.
“Het is van cruciaal belang om de opdrachtgevers achter de constructie en hun geschiedenis te kennen,” zegt ze. Aan de andere kant heeft EaDo als geheel het goed gedaan tijdens de laatste overstromingen.
The Grocery Store Debate
Een belangrijke voorziening die volgens mensen ontbreekt in EaDo is een kruidenierswinkel. Soroka van 8th Wonder Brewery vergelijkt het met een kip en ei situatie in termen van het aantrekken van nieuwe mensen:
“De grote winkels willen dat de bevolkingsdichtheid er is, maar de bewoners willen dat er een kruidenierswinkel is,” zegt hij.
Walker is het er niet mee eens dat dit een groot probleem is.
“Ik denk dat het meer een mentaal ding is voor mensen,” zegt hij, erop wijzend dat veel buitenwijken ook geen kruidenierswinkel in de gemeenschap hebben. “Je moet nog steeds een goede 5, 10, 15 minuten rijden naar een supermarkt.”
Plus, Martin merkt op dat er momenteel een H-E-B wordt gebouwd in Third Ward, heel dicht bij EaDo.
Een ander ding om te overwegen bij het kopen in EaDo is dat het een buurt in constante ontwikkeling is – wat betekent dat er constant bouwwerkzaamheden zijn.
Er was uitgebreide wegaanleg in het gebied van juni 2018 tot maart 2019. Bedrijven leden hieronder, merkt Soroka op, en ze voelen nu nog steeds de nasleep, omdat het verkeer nog niet helemaal is opgepakt tot het niveau van voor de bouw.
“Overal bouwmachines, wegen vernield, modderkuilen, rivieren die de straten vullen. . .” Soroka beschrijft, maar hij benadrukt dat dergelijke infrastructurele investeringen noodzakelijk zijn.
“Het is een korte-termijn hoofdpijn voor wat we allemaal hopen is een lange-termijn winst en voordeel voor het gebied,” zegt hij.
Niets van dit alles heeft bedrijfseigenaren ervan weerhouden om groots te wedden op EaDo. Alleen al in de afgelopen twee jaar zijn er veel nieuwe bedrijven geopend, waaronder Truck Yard, SeaSide Poke, True Anomaly Brewing en een trio van Agricole Hospitality-concepten: Indianola, Miss Carousel en Vinny’s.
Andere recente toevoegingen aan de buurt zijn een BCycle-station en een hondenpark – schattig genaamd EaDog Park.
What’s Next in EaDo?
De toekomstige bewoners hebben nog veel meer dingen om naar uit te kijken in de komende maanden en jaren. Jessica Bacorn, uitvoerend directeur van het EaDo managementdistrict, heeft toezicht gehouden op verschillende infrastructuur- en verfraaiingsprojecten, waaronder wandel- en fietspaden, straatkunst, verbetering van trottoirs en voetgangersvoorzieningen zoals bankjes, prullenbakken en verlichting.
Een marktconforme parkeerverordening is net aangenomen in EaDo, “een grote overwinning voor het district”, zegt Bacorn. Het managementdistrict werkt ook samen met zowel TxDOT als een organisatie genaamd Scenic Houston om bepaalde gebieden langs de snelwegen groener en aangenamer te maken.
“Het goede aan de ontwikkelaars die we onlangs hebben ontmoet, is dat ze die funky culturele vibe die EaDo heeft, willen behouden,” zegt Bacorn, opmerkend dat veel oude pakhuizen worden gerestaureerd voor nieuwe toepassingen.
De commerciële ontwikkeling vertoont geen tekenen van vertraging. Lovett Commercial kocht een pakhuis van 99.000 vierkante meter, dat het wil omvormen tot een uitgestrekte gemengde ruimte met restaurants, winkels, kunststudio’s en kantoren. Voormalig Houston Dynamo speler Brian Ching zal deze herfst zijn tweede EaDo onderneming openen, East End Backyard, na Pitch 25 Beer Park, dat vorig jaar werd geopend. Hotel RL plant ook een locatie in de buurt van BBVA Compass Stadium, gepland voor 2023.
Even grotere projecten zijn ook aan de gang. Het veelbesproken North Houston Highway Improvement Project zal een grote impact hebben op EaDo, met name door een voorgesteld 30-acre groot park dat delen van I-45 en I-69 tussen Downtown en EaDo zou vervangen.
“Dat zou een enorme verandering zijn voor het district,” zegt Bacorn. De enorme onderneming is momenteel gepland om te beginnen in 2023, voor volledige voltooiing vijf jaar later.
Het kan enkele jaren duren voordat EaDo zijn volledige potentieel bereikt, maar alle tekenen wijzen erop dat het een buurt is in de opgaande lijn.