Maandenlang thuisblijven, groeiend aantal infecties en sterfgevallen, werken op afstand terwijl de kinderen in de kamer ernaast naar school gaan, stop-en-start bedrijfssluitingen, en geen einde in zicht van de COVID-19 pandemie hebben allemaal een onverwachte – en seismische – impact gehad op de vastgoedmarkt van Miami Dade. Het is gewoon niet wat je waarschijnlijk denkt dat het is.
“Naarmate de weken voorbij tikten, werden we allemaal gek en ons humeur werd dun, vooral wij allemaal samengelijmd in een klein appartement, “zei Maria Ester Mercader, die met haar man en hun drie zonen in een twee-slaapkamer condo zonder balkon in Key Biscayne woont.
Mercader dacht er al een paar jaar over na om een huis te kopen, maar COVID tipte het stel uiteindelijk van het hek. “We voelden ons echt verdrietig voor onze drie jongens die nu smeekten om een ‘groot huis’ met een ‘groot terras’,” zei ze.
Maar zoals veel mensen in Miami-Dade die winkelen voor een eengezinswoning binnen hun prijsklasse, heeft Mercader tot nu toe niets gevonden.
COVID-19 is een onverwachte zegen voor de residentiële vastgoedmarkt gebleken en nog een andere hindernis voor uit-geprijsde huizenkopers. Historisch lage rentetarieven en condo-cabin koorts hebben de vraag (en de prijzen) voor eengezinswoningen opgedreven en verplaatsen zelfs de naald op de trage, overvolle condo-markt.
Volgens de MiamiReport Q3 Update die deze week werd vrijgegeven door RelatedISG International Realty, een joint venture die in 2011 mede werd opgericht door Craig Studnicky, voorzitter van RelatedISG, en Related Group CEO Jorge Perez, slechts 0.67% van alle eengezinswoningen in Miami-Dade County – of 4.516 van de 678.860 – zijn momenteel genoteerd voor verkoop of verhuur op de Miami Multiple Listing Service.
Het rapport toont aan dat de percentages buitenlandse kopers versus binnenlandse Amerikaanse kopers sinds 2010 zijn omgedraaid, van 49% buitenlands en 21% binnenlands naar de huidige 23% buitenlands naar 49% binnenlands. Met behulp van gegevens uit belastingaangiften, geeft de studie ook aan dat Florida de nummer 1 keuze is voor mensen die verhuizen van New York, New Jersey, Illinois en Massachusetts.
Dat is een enorme verbetering ten opzichte van april, toen de wereld stilviel en het volume van vastgoedtransacties plotseling stagneerde tot een trickle.
“Ik had eerder andere recessies meegemaakt – het begin van de jaren negentig, 11 september, de bankencrisis van 2008 – maar in april dacht ik dat we zouden afglijden naar de grootste wereldwijde recessie die de mensheid kent,” zei Studnicky. “Dit was ongekend. Ik dacht dat er broodlijnen konden zijn.”
Vijf maanden later worstelt het land nog steeds met de pandemie, maar de vastgoedmarkt is teruggekaatst met een onverwachte kracht.
“Huizen worden in zo’n koortsachtig tempo verkocht, de voorraad wordt ongelooflijk krap en de prijzen gaan omhoog,” zei Studnicky. “Nu zeggen kopers ‘Laat me wat condo’s zien’ omdat huizen nu een verkopersmarkt zijn. Kopers gaan niet meer op zoek naar een koopje. Als ze een koopje willen, zijn dat nu condo’s.”
Ron Shuffield, President en CEO van Berkshire Hathaway HomeServices EWM Realty, zei dat de daling van de inventaris van eengezinswoningen dramatisch is geweest. Idealiter zou een gezonde woningvoorraad moeten rusten tussen een aanbod van zes tot negen maanden, wat betekent dat het die hoeveelheid tijd zou kosten om alle eigenschappen op de markt te verkopen.
Maar sinds mei 2020 is de voorraad eengezinswoningen dramatisch gekrompen, van 7,3 maanden aanbod tot 3,2 maanden aan het einde van augustus. De mediane verkoopprijzen zijn ook gestegen als gevolg van de vraag, van $ 375.000 in mei tot $ 425.000 in augustus (inclusief last-minute sluitingen). Dat is het hoogste record sinds 2007, toen de mediane verkoopprijs een toenmalig record van $ 380.000 bereikte, volgens de Miami Association of Realtors, ook al was de bestaande voorraad veel groter.
De verandering in de condo-markt is even dramatisch, van een aanbod van 24 maanden in mei tot een aanbod van 12,8 maanden aan het einde van augustus. Mediane verkoopprijzen in die markt zijn ook begonnen omhoog te kruipen – van $ 259.000 in mei tot $ 275.000 in augustus – maar er is nog steeds genoeg voorraad om condo’s tot een kopersmarkt te maken.
“Mensen die vastzitten in een gebouw van 50 verdiepingen willen in een herenhuis zijn,” zei Shuffield. “Condo’s zijn een lifestyle beslissing. Het was erg ongemakkelijk tijdens de pandemie. Maar dat ongemak zal vrij snel verdwijnen. Tegen deze tijd volgend jaar, tenzij er weer iets gebeurt met de wereldgezondheid, zal de verkoop van condo’s in de hele provincie zijn toegenomen.”
Waar de verkopen zijn
Shuffield’s uitsplitsing van de verkoopactiviteit van eengezinswoningen, condo’s en townhomes per gemeente in Miami-Dade laat de specifieke buurten zien waar kopers de afgelopen drie maanden naartoe zijn gegaan. Onder de grootste winnaars:
▪ In Miami Shores (mediane woningwaarde: $ 569.608), het aantal gesloten verkopen sprong 42,6% tussen 1 juni en 31 augustus ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Het totale dollarvolume in de verkoop steeg met 29%, van $ 46 miljoen naar $ 51 miljoen.
▪ Palmetto Bay (mediane woningwaarde: $ 310.471) vertoonde een stijging van 6,3% in gesloten verkopen en een sprong van 14% in het totale dollarvolume van de verkoop, van $ 65,1 miljoen naar $ 74,2 miljoen.
▪ Key Biscayne (mediane woningwaarde: $ 1.079.895) zag een stijging van 43% in het totale dollarvolume van de verkoop, van $ 101 miljoen tot $ 144 miljoen.
De vraag naar deze buurten drijft de prijzen op – en verandert het kopen van huizen in een gladiatorensport.
“Miami Shores is een conservatieve buurt geweest als het gaat om prijsstijging,” zei Ines Hedegus-Garcia, directeur van strategie en innovatie bij Avanti Way Realty. “Investment-wise, het is solide … de stijgingen zijn geleidelijk geweest.
“nu zien we meerdere bied-oorlog scenario’s. Ik heb een koper die twee panden in Miami Shores is kwijtgeraakt en een reservecontract heeft op een ander pand voor het geval de lopende verkoop niet doorgaat. We gingen het bekijken op dezelfde dag dat het op de MLS verscheen en het had al een contract.”
“Mensen die in de Shores wonen, hebben de neiging om in de Shores te blijven,” zei ze. “Ik woon er al 35 jaar. Ik heb altijd van mijn huis gehouden, maar ik heb nooit van mijn huis gehouden. Nu met de pandemie, heb ik me gerealiseerd hoe geweldig mijn huis eigenlijk is.”
Nationale huizenprijsgroei
Hetzelfde fenomeen doet zich nationaal voor. Volgens het Monthly Housing Trends-rapport van september van realtor.com is het aantal eengezinswoningen op de markt gedaald met 39% jaar-op-jaar ten opzichte van september vorig jaar, wat neerkomt op 529.000 minder aanbiedingen. Woningen worden 12 dagen sneller verkocht dan in 2019 en drie dagen sneller dan in augustus 2020. En de mediane verkoopprijs is omhooggeschoten naar $ 350.000, een jaar-op-jaar groei van 11%.
Uit het rapport blijkt dat hoewel de mediane verkoopprijs van huizen in het Tri-County-gebied blijft kruipen – $ 410.000 in september, regionaal iets lager dan in Miami-Dade en Broward – Zuid-Florida klokte af op een nederige 47 in de lijst van de top 50 Amerikaanse metros met de grootste sprong in mediane prijzen jaar-over-jaar.
De top vijf slots op de lijst werden ingenomen door Cincinnati ($ 318.000, met 16,9% groei), Boston ($ 677.000, een stijging van 16,4%), Philadelphia ($ 344.000, een stijging van 15,6%), Indianapolis ($ 286.000, een stijging van 15,2%) en Buffalo ($ 230.000, een stijging van 15%).
Alleen Orlando, Pittsburgh en Los Angeles kwamen lager binnen dan Zuid-Florida.
“Veel kopers hebben de neiging om hun zoektocht naar een huis in de wacht te zetten na het begin van het schooljaar, maar leren op afstand en de wens naar meer ruimte bleven de interesse van kopers in september aanwakkeren,” zei Danielle Hale, hoofdeconoom voor realtor.com. “Ongebruikelijk hoge interesse van kopers in combinatie met historisch lage voorraden en gunstige hypotheekrentes creëren een perfecte storm op de huizenmarkt. Hoewel dit goed nieuws is voor iedereen die op zoek is om zijn huis te verkopen, heeft het een enorme concurrentie onder kopers gecreëerd.”
Eerste kopers
De lopende woningverkopen, een andere indicator van een sterke markt, zijn ook gestegen. De National Association of Realtors (NAR) meldt in afwachting van huis verkopen waren in augustus 24,2% jaar op jaar en 8,8% ten opzichte van juli 2020. Ook volgens de NAR waren 33% van alle Amerikaanse huizenkopers in juli first-timers, met een mediane leeftijd van 33 jaar en een gezinsinkomen van $ 74.900.
In Miami-Dade is de groei van die demografie explosief geweest.
“Een derde van de hypotheken die we van juni tot augustus zagen, waren first-time huizenkopers, een groei van 200% jaar op jaar,” zei Alberto Carrillo, district sales manager van Miami Beach voor The Keyes Company. “Wanneer er een gebrek aan consumentenvertrouwen is in de economie, gaan mensen voor huisvesting omdat het tastbaar is. Het is een essentiële behoefte, dus het verliest zijn waarde niet.”
Hij vermoedt dat de regio tegen het einde van het jaar een run in echtscheidingen kan zien nadat mensen zo lang in hun huis hebben vastgezeten, maar zegt dat “onroerend goed niet zal vertragen.”
Carrillo zei dat een van de buurten met de hoogste verkoopactiviteit Edgewater is – specifiek de 33137 postcode, waar Keyes een stijging van de verkoop van 141% jaar-op-jaar heeft gezien en een daling van contante verkoop van 47% naar 24%. De mediane woningwaarde in dat gebied, dat voornamelijk bestaat uit condo’s en townhomes, is $ 310.471, volgens Zillow.
Het september 2020 Elliman New Signed Contracts Report wijst ook op een toenemende vraag. Miami-Dade zag een jaar-op-jaar stijging van 20,8% in ondertekende contracten – 1.335 versus 1.105 – met de meeste van die gaan naar woningen in de $ 400.000 tot $ 800.00 prijsklasse. Nieuwe aanbiedingen voor woningen in september geprijsd onder $ 399.999 kelderden met 72% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.
De condo-markt zag een meer bescheiden toename van de totale ondertekende contracten – 7% – maar de meerderheid van die waren in de $ 200.000 tot $ 500.000 prijsklasse. Het totale aantal nieuwe aanbiedingen daalde met 46,4% ten opzichte van vorig jaar, met de grootste dalingen in de betaalbare ($ 200.000 tot $ 299.999) en de $ 500.000 tot $ 599.999 prijsklassen.
Het aantrekken van investeerders
De hausse in de verkoop trekt ook nieuwe investeerders naar het gebied. Jadon Newman, oprichter en CEO van de in Austin gevestigde Noble Capital Group, een participatiemaatschappij die gespecialiseerd is in vastgoedleningen, zei dat het bedrijf van plan is uit te breiden naar 25 markten in de VS – waaronder Miami-Dade – na zich de afgelopen 18 jaar op Texas te hebben geconcentreerd.
“We kijken naar leidende indicatoren zoals het tekort aan woningen en de bevolkingsgroei, die grote factoren zijn in Miami,” zei Newman. “De enige manier waarop een markt zal blijven ademen is als nieuwbouw start en er renovatie van oudere woningen in het centrum en de universiteitsgebieden plaatsvindt. Die markten beginnen een beetje te verzachten, met mensen die verhuizen naar de buitenwijken.
“Deze pandemie heeft de moed opgebracht die nodig was om levensveranderingen door te voeren,” zei Newman. “Maar de uiteindelijke impact van de pandemie moet nog worden bepaald. Kun je geld besparen door je werknemers thuis te laten werken? Zo ja, hoe zal dat de vastgoedmarkt beïnvloeden?”