U hebt dus besloten uw eigen huis te bouwen. U hebt uw ontwerp gekozen en alle afwerkingen en inrichtingen van het huis geselecteerd. De aannemer heeft aangegeven dat er slechts een laatste item te verzorgen … het ondertekenen van de bouw contract.
Voordat u ondertekent, is het noodzakelijk dat u beoordelen en begrijpen van het contract. De aannemer zal u dit niet vertellen, maar het kan ook zijn dat u over bepaalde contractvoorwaarden wilt onderhandelen (en u hebt het recht om dat te doen). Dit artikel geeft advies over waar u op moet letten (en waar u op moet letten!) in uw bouwcontract.
Waarom een bouwcontract belangrijk is
Op het meest basale niveau wilt u het huis krijgen dat is beloofd, en de aannemer wil betaald krijgen voor het huis dat wordt gebouwd. Het contract dient om deze overeenkomst weer te geven, om ervoor te zorgen dat er geen onenigheid is voordat de eigenlijke werkzaamheden beginnen, en om een leidraad te bieden voor het geval zich later een probleem voordoet.
In de meeste gevallen zal uw aannemer u een contract geven dat klaar is om te ondertekenen. Zo niet, dan kunt u er een opstellen of een advocaat inhuren om er een op te stellen (ga nooit verder zonder een contract!). Het contract in zijn oorspronkelijke vorm kan zeer weinig voorwaarden met zeer weinig details bevatten, of het kan zo gedetailleerd en gevuld met ingewikkelde termen zijn dat het moeilijk te begrijpen is. Geen van beide situaties is aanvaardbaar. Om uw rechten volledig te beschermen, moeten de contractvoorwaarden volledig, specifiek en gemakkelijk te begrijpen zijn.
Vaak betwiste kwesties in bouwcontracten
Hieronder vindt u een lijst met kwesties die vaak worden betwist in woningbouwprojecten. Als deze punten niet in uw contract zijn opgenomen, voeg ze dan toe. Als ze al zijn opgenomen, bekijk ze dan zorgvuldig om er zeker van te zijn dat ze uw rechten voldoende beschermen.
Raam van het werk. Dit gedeelte beschrijft de werkzaamheden die de aannemer zal uitvoeren. Dit werk omvat meestal het verkrijgen van gemeentelijke of andere vergunningen, en het leveren van de arbeid, apparatuur, materialen, en andere diensten die nodig zijn om het huis te voltooien. Dit gedeelte vereist ook dat de aannemer het werk in overeenstemming brengt met de plannen (tekeningen) en specificaties van het huis, die moeten worden bijgevoegd en deel uitmaken van het contract.
Soms, zelfs wanneer de contractdocumenten zorgvuldig zijn opgesteld, bevatten zij tegenstrijdige termen in de plannen, specificaties, en/of het schriftelijke contract. Deze tegenstrijdigheid kan leiden tot verwarring en geschillen. Bijvoorbeeld, als de plannen een grote badkamer met één wastafel voorstellen, maar het bestek twee wastafels voorschrijft, welke is dan correct? Overweeg te specificeren dat in geval van tegenstrijdigheid tussen de plannen en het bestek, het bestek doorslaggevend is. En in alle gevallen van tegenstrijdigheid moet het contract het beslissende document zijn.
Hoewel u mag aannemen dat het impliciet is, zou u er verstandig aan doen ervoor te zorgen dat het contract een verklaring bevat dat de aannemer het werk moet voltooien op een goede en vakbekwame manier in overeenstemming met alle toepasselijke wetten. Op die manier, als u een probleem met de prestaties van de aannemer hebt, kunt u wijzen op een expliciete contractbepaling die de aannemer heeft geschonden, en daarop vertrouwen om gerechtelijke stappen te ondernemen.
Timing van het werk. U hebt waarschijnlijk horrorverhalen gehoord over bouwprojecten die uit de planning lopen. Hoe beschermt u zich hiertegen? Zorg ervoor dat het contact informatie bevat over wanneer de bouw zal beginnen, het werkschema dat de aannemer moet volgen, en wanneer de bouw zal eindigen (met andere woorden, wanneer kunt u er intrekken). Verlengingen van de tijd kan worden verleend voor vertragingen veroorzaakt door:
- slecht weer of andere “acts of God”
- arbeidsstakingen
- betalingsvertragingen veroorzaakt door de eigenaar
- inspectie vertragingen veroorzaakt door de gemeente
- veranderingen of toevoegingen aan omvang van het werk overeengekomen door beide partijen, en
- andere kwesties die buiten de redelijke controle van de aannemer zijn.
Hoewel de aannemer kan aarzelen om ermee in te stemmen, overweeg dan een bepaling op te nemen voor een geliquideerde schadevergoeding. In principe stelt deze bepaling dat voor elke dag dat de aannemer langer werkt dan de voltooiingsdatum (behoudens de hierboven genoemde uitzonderingen), de aannemer een bepaald bedrag in rekening zal worden gebracht. Bijvoorbeeld, als de voltooiingsdatum in het contract 1 mei is, en de bouw is op die datum niet voltooid, dan zou de aannemer de eigenaar een bedrag per dag moeten betalen voor elke extra dag van de bouw.
Dergelijke bepalingen inzake schadevergoeding beschermen de eigenaar tegen vertraging, en zijn een stimulans voor de aannemer om het werk op tijd te voltooien. In de meeste staten moet, om afdwingbaar te zijn, het gespecificeerde dagvergoedingsbedrag een eerlijke schatting zijn van de werkelijke schade die de eigenaar zou kunnen lijden en kan dit bedrag niet daadwerkelijk bekend zijn geweest op het moment dat het contract werd gesloten. Deze bepaling is niet bedoeld als straf, maar als compensatie voor de kosten die de eigenaar zal moeten maken als gevolg van de vertraging. Dit kunnen kosten zijn om uw meubels op te slaan of kosten om een appartement te huren tijdens de periode van vertraging.
Betaling. In dit gedeelte moet duidelijk worden aangegeven wat, wanneer en hoe de eigenaar de aannemer zal betalen. Omdat de aannemer waarschijnlijk zal vertrouwen op betalingen van de eigenaar om de bouw te financieren, moet het betalingsschema zorgen voor een gestage stroom van geld, zodat het huis kan worden gebouwd in een tijdige wijze. Een typisch contract zal een eerste betaling voorafgaand aan de bouw vereisen. Daarna zal de aannemer op regelmatige basis een betalingsverzoek indienen bij de eigenaar met vermelding van de hoeveelheid werk die tijdens die cyclus is voltooid.
De aannemer moet ook ondertekende “mechanic’s lien” releases of afstandsverklaringen, van onderaannemers die arbeid of materialen hebben geleverd, aan de eigenaar voorleggen. Een onderaannemer heeft een mechanic’s lien, dat is een belang in het eigendom, totdat hij of zij is betaald door de aannemer voor het werk of de geleverde materialen. Dus, mechanic’s lien releases of afstandsverklaringen geven de eigenaar de verzekering dat de onderaannemer is betaald door de aannemer. Hoewel elke staat een mechanic’s lien wet heeft, verschillen de wetten. Overweeg om een deskundige te raadplegen over de wetten van uw staat.
Vaak is de laatste betaling op een project gebonden aan “substantiële voltooiing”. In het contract kan bijvoorbeeld staan dat de laatste betaling 15 dagen na de substantiële oplevering van het huis verschuldigd is. Dit is geen probleem zolang “substantiële voltooiing” op de juiste manier in het contract is gedefinieerd.
In sommige staten definieert de wet “substantiële voltooiing” als het moment waarop het werk voldoende is voltooid, zodat de eigenaar het huis kan bewonen of gebruiken voor het beoogde doel. Aangezien u daadwerkelijk in het huis zult wonen, wilt u waarschijnlijk niet de verstoring van veel vervolgwerk. Overweeg daarom om in het contract een enge definitie te geven van “substantiële voltooiing” door specifieke punten te noemen, of beperk het werk na substantiële voltooiing tot kleine reparaties. Of, als er belangrijke punten overblijven, zou de eigenaar moeten worden toegestaan om betaling in te houden voor een bedrag dat dergelijke reparaties dekt.
Veranderingen in de omvang van het werk. Soms, nadat de bouw is begonnen, verandert de omvang van het werk. Dit kan het gevolg zijn van een beslissing van de eigenaar (laten we daar een ingebouwde boekenplank toevoegen!), een eis van de vergunningverlenende autoriteiten, of de ontdekking van een onbekende eigenschap die van invloed is op de bouw. Het contract moet rekening houden met de mogelijkheid van dergelijke wijzigingen door schriftelijke werkopdrachten te vereisen om wijzigingen in de omvang van het werk weer te geven. Zeg nooit zomaar tegen de aannemer: “Zeker, ga je gang met ons nieuwe plan,” zonder een schriftelijke werkopdracht op te stellen die zowel jij als de aannemer ondertekenen. Om anders te doen zou de deur open voor extra onvoorziene uitgaven.
Garantie. Hoewel niet vereist in alle staten, veel contracten bevatten uitdrukkelijke garanties, waarin wordt beschreven welke soorten gebreken de aannemer zal zorgen voor later, hoe lang de garantie duurt, uw onderhoud verplichtingen, en wat de aannemer is verplicht om te doen om de gebreken te verhelpen. Als uw contract een uitdrukkelijke garantie bevat, lees deze dan zorgvuldig en onderhandel zo nodig over de voorwaarden. Als uw contract geen uitdrukkelijke garantie bevat, overweeg dan om er een aan het contract toe te voegen.
Als uw contract wel een garantie bevat, kan het ook impliciete garanties beperken of ervan afzien, zoals een impliciete garantie van geschiktheid voor een bepaald doel of een impliciete garantie van vakbekwame constructie (beschikbare impliciete garanties verschillen per staat). Hoewel de meeste staten het recht erkennen om deze garanties te beperken of ervan af te zien, hebben rechtbanken de handhaving van deze verklaringen van afstand geweigerd, tenzij het voor de rechtbank duidelijk is dat de eigenaar specifiek met de verklaringen van afstand heeft ingestemd. Het is de aannemer niet toegestaan om de afstandsverklaringen in de “kleine lettertjes” of begraven in het juridisch jargon van het contract op te nemen. Indien mogelijk, ga niet akkoord met een verklaring van afstand van impliciete garanties, omdat het uw rechten zal beperken om te procederen in geval van een later geschil.
Regeling van geschillen. Hoe zorgvuldig u ook bent bij het opstellen van het contract of hoe vriendelijk u ook bent met de aannemer, er kan een geschil ontstaan. Het is gebruikelijk voor bouwcontracten om bindende arbitrage te eisen in plaats van procesvoering in een rechtbank als er een geschil is.
Als het contract arbitrage vereist, kunt u de aannemer niet aanklagen. In plaats daarvan moet u een klacht indienen bij een arbiter – een deskundige in de bouwsector die naar beide kanten van het geschil zal luisteren en een bindend besluit zal uitvaardigen om de kwestie op te lossen. De arbiter zal een hoorzitting houden waar beide partijen de gelegenheid zullen hebben om hun standpunt over de kwestie uiteen te zetten. De hoorzitting verloopt op dezelfde wijze als een rechtszaak. Aan het einde van de hoorzitting zal de arbiter een definitieve beslissing nemen.
Er zijn voordelen aan het gebruik van arbitrage, zoals het is meestal minder duur en minder formeel dan een rechtszaak. Ook zult u waarschijnlijk controle hebben over de selectie van de arbiter. U doet echter afstand van uw recht op een proces, en in tegenstelling tot een rechtszaak kan geen van de partijen tegen de beslissing in beroep gaan. Er is geen verkeerde beslissing als het gaat om het kiezen van arbitrage of procesvoering, zo lang als u uw rechten en beperkingen begrijpt.
Advocatenkosten. Overweeg in het contract een bepaling op te nemen over welke partij de advocatenkosten betaalt in het geval van een geschil. In sommige staten kan de winnende partij geen advocatenhonoraria terugvorderen, tenzij dit specifiek in het contract is bepaald.
Verzakingsclausule voor de aannemer. Veel standaardcontracten bevatten informatie over wat contractbreuk inhoudt en hoe u uw rechten kunt doen gelden. Zo niet, dan dient u een specifieke bepaling op te nemen waarin wanprestatie van de aannemer wordt behandeld. Het is redelijk om de aannemer een bepaalde tijd te geven om een probleem op te lossen of te “genezen”. Als de aannemer het probleem niet oplost, kunt u, om ervoor te zorgen dat de bouw wordt voltooid, een bepaling opnemen die u toestaat een andere aannemer in te huren. U moet ook het recht hebben om het werk op te schorten of uw contract met de aannemer te beëindigen in geval van wanprestatie.
Quick Tips To Protect Your Rights in a Construction Contract
Zoals hierboven beschreven, kunnen schijnbaar eenvoudige contractbepalingen verrassend ingewikkeld zijn. Neem de tijd om het gehele contract te begrijpen, en neem de stappen die nodig zijn om uw belangen te beschermen, zoals hieronder beschreven:
- Zorg ervoor dat uw aannemer een vergunning heeft
- Verifieer bij uw aannemer dat hij of zij verzekerd is (contractor’s risk, workman’s compensation)
- check your contractor’s references and consult the Better Business Bureau for further information
- review any contract the contractor provides to you – make sure it is clear and complete
- consider hiring a professional to review the plans and specifications
- consider hiring an attorney to review and explain the contract to you, and
- most importantly, do not be afraid to negotiate the contract with the contractor.