Waarom een appartement als huurpand kopen een slecht idee is

Niet zo lang geleden mislukte mijn poging om een appartement als huurpand te kopen. Vijf dagen voor het sluiten van de koop moest ik de deal afblazen. Ik leerde op de harde manier dat appartementen geen goede huurwoningen zijn.

Alles bij elkaar verloor ik ongeveer $ 1.000 als gevolg van de bijbehorende kosten in de aanloop naar de aankoop. Op het einde, weglopen was de beste beslissing en potentieel bespaarde me een aantal toekomstige hoofdpijn en extra kosten.

Met een bittere smaak in mijn mond van deze deal gone sour, heb ik mijn vastgoedbeleggingen opnieuw gericht op crowdfunding waar ik kan investeren vanaf mijn computer thuis.

De twee platforms waarop ik investeer zijn:

• Fundrise (lees mijn review) – Beste voor beginners. Minimum $ 500 om te beginnen.
• PeerStreet (lees mijn review) – Laag risico schuld deals. Eenvoudig platform. Alleen geaccrediteerde investeerders. Minimum $1.000.

Beiden zijn veel eenvoudigere manieren om toegang te krijgen tot hoogwaardige commerciële en residentiële deals zonder de enorme aanbetalingen en risico’s.

Andere top crowdfunding platforms voor geaccrediteerde investeerders omvatten:

• EquityMultiple (lees mijn review) – Voor commerciële en multifamily deals.
• RealtyMogul (lees mijn recensie)- Zowel individuele deals voor geaccrediteerde beleggers als REIT’s voor niet-geaccrediteerde.
• CrowdStreet – Top-tier deals met een gemiddeld jaarlijks rendement van 33% vanaf februari 2019.

Als ik toch probeer een ander huurpand te kopen, zal ik de volgende keer waarschijnlijk een service als Roofstock gebruiken. Roofstock maakt het gemakkelijk om vooraf gescreende huurwoningen te kopen die op de eerste dag cash flowen. Ze vermijden flatgebouwen en richten zich in plaats daarvan op eengezinswoningen. Het is gratis om te bladeren eigenschappen op hun website.

Lees mijn Roofstock beoordeling hier.

Dus wat ging er mis toen ik probeerde een appartement te kopen als een huurwoning?

Achtergronden

Ik was op zoek naar een nieuwe huurwoning op Redfin voor het afgelopen jaar. Ik heb al een appartement als huurwoning waar ik eerder in heb gewoond. Eerder deed ik een laag bod op een tweede appartement en werd overboden door een flipper die de catalogusprijs betaalde.

Sindsdien heb ik naar een aantal andere woningen gekeken en één trok onlangs mijn aandacht. De grootste aantrekkingskracht van deze eenheid was de toplocatie … perfect om te lopen naar allerlei winkels, restaurants, kruideniers, en alles wat een high-end huurder wenst. Het was ook een ideale locatie voor mij, dichtbij zodat ik het zelf kon beheren.

Deze eenheid was een kleine één slaapkamer, grotendeels bijgewerkt en in uitstekende staat. De inspectie ging goed en ik zag heel weinig dingen die mogelijk mis zouden kunnen gaan met het. Hoewel klein, kan ik niet genoeg benadrukken hoe goed de locatie was, tot op het blok.

De DC metro regio is duur voor huisvesting. Het wordt ook beschouwd als een slechte plek voor investeerders. Maar ik ben niet geïnteresseerd in het kopen van een pand in een andere staat, omdat ik het zelf wil beheren en niet de extra fiscale rompslomp wil.

Ik ben bereid om een lager rendement op contant geld te accepteren voor een solide pand op een uitstekende locatie. Veel eigenschappen in mijn omgeving trekken laag risico, hoge kwaliteit huurders met geavanceerde opleidingen en stabiele en gezonde salarissen.

Hoewel het kopen van een appartement als een huurwoning is niet een ideale vastgoedbelegging als gevolg van HOA’s, gedeelde kosten, en condo verenigingen, ze zijn de meest haalbare eigenschappen voor mij in dit stadium. Beleggers moeten hun eigen beste niche te vinden voor onroerend goed te investeren waar ze wonen.

Investering eigenschappen vereisen een 20%-25% aanbetaling. Voor een $ 200.000 eigenschap, dat is gelijk aan $ 40.000 of $ 50.000 nodig om een goede lening te krijgen. Townhouses zou een betere investering voertuig te maken, maar ze verkopen voor het dubbele van die prijs op een minimum en komen nergens in de buurt van het bereiken van de 1%-regel (als een algemene vastgoedbeleggen regel, de huur per maand moet gelijk zijn aan 1% van de verkoopprijs.

Dus voor een $ 200.000 eigendom, moet de huur rond de $ 2.000 per maand). De catalogusprijs voor deze woning was in de buurt van $ 200.000.

Condo’s in de buurt kan dicht bij de 1%-regel komen als een eenheid is geprijsd om te verkopen en op een geweldige locatie. Deze woning kwam dicht bij de 1% regel, maar niet helemaal. Toch wist ik dat het gemakkelijk zou verhuren aan een huurder van hoge kwaliteit en weinig onderhoud zou hebben.

Het bod

Dit specifieke pand stond iets onder de reële marktwaarde in vergelijking met recente lokale verkoopcijfers. Maar het had geen upgrades nodig en was klaar om te verhuren. Ik wilde een bod doen dat onder de catalogusprijs lag, maar niet te laag was.

Ik wist dat een te laag bod zou worden afgewezen, omdat het een nieuw pand was met belangrijke recente upgrades. Mijn agent ook geleerd dat ze hadden verworpen een aantal eerdere low-ball offers.

Na bespreking met mijn agent waren we het erover eens dat mijn aanbod zou moeten zijn 3% onder de vraagprijs. Dat niveau zou moeilijk af te wijzen zijn omdat de verkoper gemotiveerd was. Het was hoog genoeg dat we een tegenbod konden verwachten in plaats van een volledige afwijzing.

Na ontvangst van mijn bod, antwoordde de verkoper met een tegenbod dat mij halverwege tegemoet kwam op de prijs. Dit was typisch volgens mijn agent. In mijn vroegere ervaring, wanneer iemand je vraagt om hen halverwege tegemoet te komen bij een prijsonderhandeling, onderhandelen ze niet vanuit een machtspositie.

Ik was bereid om dit pand te verliezen over een paar duizend dollar, dus ik verwierp het tegenbod. Na ongeveer 12 uur accepteerde de verkoper met tegenzin mijn oorspronkelijke bod, omdat ze gemotiveerd waren en geen andere in de hand hadden.

De financiering

Ik heb een lening man die ik vijf keer heb gebruikt voor het kopen van onroerend goed en herfinanciering. Elke keer dat hij me tarieven noemde, ben ik naar andere makelaars gegaan om concurrerende tarieven te vinden. Hij versloeg de concurrentie met 1/8ste elke keer.

Al die tijd was ik van plan om dit appartement te kopen met 20% aanbetaling. Echter, toen ik offertes kreeg, was de rente op een appartement 3/8ste hoger dan wanneer ik 25% zou neerleggen. 4.625% versus 4.25%.

Omdat dit een lange termijn investering was met een vaste rente, wilde ik absoluut de lagere rente en besloot ik het extra geld neer te leggen om de betere rente te krijgen.

Mijn geldschieter gaf me een aantal redenen waarom de rente hoger was voor 20% naar beneden en het was allemaal over de leennormen van Fannie Mae (voor internationale lezers, Fannie Mae is een pseudo-overheidsentiteit die leningen voor banken garandeert).

4,25% op een 30-jarige vaste rente is een goede rente voor een investeringslening, dus ik vergrendelde het zo snel als ik kon. Tot mijn verbazing was een 5/1 verstelbare rentehypotheek (ARM) hetzelfde tarief, dus het lijkt erop dat Fannie Mae die voor investeerders wil vermijden, althans uit mijn ervaring.

25% aanbetaling kwam neer op bijna een extra $ 10.000 in aanbetaling, dus daar was ik niet blij mee. Dat zou mijn nood/opportuniteitsfonds naar bijna nul brengen. Maar ik kon daarna weer opbouwen en een HELOC op mijn primaire huis opzetten om eventuele onvoorziene uitgaven aan te pakken.

The Downfall

Alles verliep soepel de weken nadat mijn aanbod was geaccepteerd. De inspectie was goed en het voorbehoud werd opgeheven. De verkoper ging akkoord met het oplossen van problemen die we hadden vastgesteld. Alles ging volgens plan, maar ik was onvermurwbaar over het ontvangen van de condo-documenten in een vroeg stadium om te zien hoe de vereniging werd beheerd.

Vaak zijn condo-documenten een bijzaak, vooral voor kopers van een huis die voor het eerst een huis kopen. Maar ze zijn uiterst belangrijk. U wilt niet kopen in een slecht beheerde condo vereniging. Het kopen van een appartement betekent dat u zich moet houden aan hun regels, voorschriften en vergoedingen.

Als u niet betaalt, kunt u in beslag worden genomen. Als andere eigenaren niet betalen, kunnen uw kosten snel stijgen. Als er een openstaande schuld is, kunt u te maken krijgen met eenmalige kosten om deze af te betalen. Lage reserves betekenen dat er meer tariefverhogingen nodig kunnen zijn om de achterstand in te lopen.

Ik heb te maken gehad met een heleboel condo vereniging onzin met mijn andere condo. De tarieven stegen de eerste jaren sterk en er gingen regelmatig grote dingen mis.

Met een beter beheer loopt het nu soepeler zonder verhogingen in de afgelopen twee jaar. Maar toch, mijn eerdere ervaring met condo verenigingen maakte me een scepticus.

Mijn herhaalde verzoeken om de documenten werden beantwoord met “het is buiten onze controle, we zullen ze krijgen wanneer we ze krijgen” van mijn agent. Het kopen van het eigendom is afhankelijk van het lezen van de documenten en het akkoord gaan met de regels en betalingsvereisten. De makelaar van de verkoper bleef zeggen, “je krijgt ze en er zullen geen verrassingen zijn.”

In de laatste week voor het sluiten, begon ik beperkte documenten te krijgen. Ze misten zeer elementaire feiten zoals hoeveel eenheden deel uitmaakten van de vereniging en wanneer daken waren vervangen. Ik vroeg om meer informatie en de verkoper moest door hoepels springen om het te krijgen. Er klopte iets niet.

De contributie van de HOA was met 8% gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar zonder dat daar een verklaring voor werd gegeven. Ik moest nog een speciaal verzoek doen om een reserve studie te zien. Er werden geen gecontroleerde financiën geleverd, alleen een trieste begroting van één pagina.

Eén eis van Fannie Mae is dat het condo managementbedrijf een formulier moet verstrekken waarin vragen worden beantwoord. Bepaalde drempels moeten worden gehaald voor Fannie om de lening te garanderen en hun belangen en die van de kredietnemer te beschermen.

Voor een investeerderslening geeft Fannie de voorkeur aan een bezettingsgraad van de eigenaar bij de condo vereniging van meer dan 50%. In dit geval werd 56% van de eenheden verhuurd door beleggers, dus de bezettingsgraad van de eigenaar was slechts 44%.

Om dit te omzeilen is het gebruikelijk voor leningmakelaars om een brief in te dienen voor een uitzondering, die vaak wordt verleend. 6% is geen big deal, zelfs niet voor Fannie.

Bij nadere analyse koos Fannie ervoor om het verzoek om een uitzondering af te wijzen. De reden? Het wanbetalingspercentage van de HOA-fee was 15%, wat betekent dat 15% van de bewoners hun contributie niet betaalde. Dat alleen al was een grote rode vlag!

Dit gebeurde allemaal zonder mijn medeweten. Als ik die 15% had gezien, had ik het aanbod niet gedaan. Maar dat is niet hoe het proces werkt. Ze gaven me gemakshalve nooit die informatie. Gelukkig en verrassend, Fannie Mae had mijn rug. Fannie verwierp het verzoek om de uitzondering en plotseling zat ik zonder een lening.

Mijn no-nonsense leningmakelaar belde me om het nieuws te breken. Hij zei dat er andere lening producten waren, maar geen met zo’n goede voorwaarden. Onder deze omstandigheden zou de rente 100 basispunten hoger zijn geweest en op een 5/1 ARM. Een hogere rente gooide mijn winstgevendheid weg. Te veel risico.

Niet te vergeten, ik wilde niets te maken hebben met die delinquency rate. Ik kwam ook tot de ontdekking dat de vereniging was veranderd beheermaatschappijen slechts drie maanden voorafgaand aan dit alles, en ze waren al ontevreden met het nieuwe bedrijf! En wat bleek, de verkoper zat in de Raad van Bestuur van de vereniging. Nog een rode vlag. Hij zag deze puinhoop uit de eerste hand en wilde daar weg.

Hoewel een verkoper van beroep, ik vind mijn lening makelaar om zeer deskundig en betrouwbaar te zijn. Ik nam troost in zijn advies dat was dezelfde bepaling die ik gemaakt bij het horen van de lening status … lopen weg van deze deal. Dus dat is wat ik deed.

Lessen uit het kopen van een appartement als een huurwoning

De $ 1.000 die ik verloor was voor de inspectie, taxatie, en titelonderzoek. Niet cool, maar het stoort me niet te veel op dit punt. Dat geld kwam uit mijn andere condo huurreserves die zeer gezond zijn.

Ik heb nu een bittere smaak in mijn mond voor condo’s. Hoofdpijn kan worden vermeden door gewoon het kopen van een duplex, herenhuis of een eengezinswoning in plaats van een appartement. Helaas zijn die andere soorten onroerend goed veel duurder op de toplocaties bij mij in de buurt en zou er veel meer geld voor nodig zijn.

Misschien had ik meer van de condo-documenten kunnen opvragen voordat ik een bod deed. Gezien hoe dat proces verliep, zou ik ze waarschijnlijk niet hebben gekregen.

Leading tot het sluiten, consolideerde ik veel contant geld op mijn betaalrekening om de aanbetaling en sluitingskosten te dekken. Dat geld bij elkaar krijgen gaf me echt het gevoel dat ik het ging missen toen ik de cheque knipte. Ik hou ervan om veel contant geld achter de hand te hebben voor noodgevallen en opportuniteitsdoeleinden.

Na het afsluiten zou ik mijn reserves weer moeten opbouwen en minder dividend moeten investeren. Het cash-on-cash rendement zou ongeveer 9% zijn geweest aan de hoge kant van de huur en 6% aan de lage kant na al mijn uitgaven. Moeilijk om zo’n rendement te vinden in mijn regio. Maar als er een grote vereniging hoofdpijn of tariefverhoging was geweest, had dat rendement snel kunnen dalen.

De eenheid ging terug op de markt op dezelfde dag dat we het contract ondertekenden dat onze transactie beëindigde. Mijn agent zei dat het de verkoper niet kon schelen omdat hij dacht dat de eenheid veel meer waard was dan mijn bod. De eenheid ging in afwachting van weer een paar dagen later. Deze keer zal het waarschijnlijk worden verkocht als een door de eigenaar bewoonde eenheid.

Helaas voor de koper, zullen ze snel leren van de slecht beheerde vereniging waartoe ze zullen toetreden.

Voor nu zet ik mijn huuraspiraties in de wacht en stort ik nieuw kapitaal in Fundrise en PeerStreet en zal ik niet proberen om ooit nog een condo als huurwoning te kopen.

In de toekomst kan ik overwegen een turnkey eengezinswoning met behulp van een turnkey broker zoals Roofstock om solide vooraf gescreend deals te vinden.

De volgende stap omhoog is een herenhuis in een minder wenselijke locatie, of dieper in de buitenwijken. Een fatsoenlijke herenhuis zou twee keer de aanbetaling, maar degenen die ik heb gevraagd over zou niet verzamelen de vereiste huur om de nummers te laten werken. Ik zal mijn zoektocht moeten uitbreiden en meer geduld moeten hebben als ik een tweede huurhuis wil kopen.

Voorlopig zal ik mijn dividendbeleggingen verdubbelen en een gezond kansenfonds aanhouden voor andere mogelijke investeringen die zich voordoen of een grote marktdaling. Voorlopig ben ik klaar met condo huren.

Heb je ooit moeten weglopen van een onroerend goed deal of kocht je een condo als een huurwoning?