Wat is een aankondiging van aanvang?
Een aankondiging van aanvang is een document dat formeel de begindatum van een project vastlegt, of de datum waarop een leverancier voor het eerst materialen of arbeid heeft geleverd. Het wordt ingediend en geregistreerd in de overeenkomstige lokale of staat kantoor in het graafschap waar het project zich bevindt, en over het algemeen moet worden verstrekt aan andere projectdeelnemers en opgehangen op de bouwplaats.
Een Notice of Commencement wordt ingediend door de eigenaar of hoofdaannemer, maar die indiening kan resulteren in een vereiste (of optie) dat de onderaannemer, materiaal- of materiaalleverancier ook een dossier indient.
De indiening van een Notice of Commencement door een eigenaar of hoofdaannemer kan van invloed zijn op de termijnen en de indieningstijdlijn voor tweedelijnsleveranciers en arbeiders. Dit kan de eigenaar beschermen omdat het een limiet creëert op wanneer een retentierecht kan worden ingediend, en het bedrag van de aansprakelijkheid voor een dergelijk retentierecht beperkt. Een retentierecht dat te laat wordt verzonden, kan mogelijk niet worden gehecht aan het onroerend goed.
In veel gevallen loopt de tijdlijn voor het indienen van een mechanics lien vanaf het moment dat u voor het eerst arbeid of materialen aan een bouwproject hebt geleverd. Dit is geweldig als je nauwkeurig kunt aanwijzen en documenteren van de datum waarop je begon, maar als je geen gedetailleerde administratie bijhoudt, of als iemand de datum betwist, dan kun je jezelf in een moeilijke situatie bevinden – de Notice of Compliance stelt een duidelijke, formele datum vast, voor het berekenen van al deze andere deadlines.
De kennisgeving wordt meestal vlak voor of kort na het begin van het werk aan het project ingediend. Vereisten verschillen per staat, dus zorg ervoor dat u de wetten van de staat waar u zich bevindt controleert om de details te bevestigen.
Waar is een Notice of Commencement Required?
In sommige staten (waaronder Florida, Georgia, Iowa, Michigan en Ohio) moet een Notice of Commencement worden ingediend wanneer een project wordt gestart, zodat elke partij later een mechanics lien kan indienen. Andere staten, zoals South Carolina, South Dakota en Texas, bieden dit als een optionele bescherming die eigenaars en hoofdaannemers kunnen gebruiken om het indienen van pandrechten te beperken nadat het project is voltooid. Het is belangrijk om de regels voor kennisgeving in uw staat te begrijpen, omdat het nalaten van kennisgeving uw rechten kan beperken, en het geven van kennisgeving kan u beschermen tegen toekomstige aansprakelijkheid.
Zodra de Notice of Commencement is ingediend, geeft de datum erop het officiële begin van het project aan. Deadlines voor mechanica liens worden dan gemeten op basis van deze datum, met inbegrip van deadlines voor voorlopige kennisgevingen en retentien depots. Als je werkt in een staat die het indienen van een Notice of Commencement vereist, zou je verstandig zijn om een kopie voor uw administratie te verkrijgen en de datum op de aankondiging in te voeren in uw betaling en retentierecht tracking software om ervoor te zorgen dat u geen indienen deadlines missen.
Als je in een van de staten waar het indienen van een Notice of Commencement optioneel is, is het nog steeds een goede gewoonte, vooral op grotere projecten, om er een in te dienen of om een kopie van de kennisgeving ingediend door de eigenaar of algemene aannemer te krijgen. Hieruit blijkt de datum waarop het project van start is gegaan en ook het bedrag van de aansprakelijkheid van de eigenaar of hoofdaannemer. Zodra de kennisgeving van aanvang is ingediend, kan de waarde van de pandrechten van tweede- en derdelijnsaannemers en leveranciers worden beperkt. Een derde aannemer kan geen retentierecht indienen voor meer dan de waarde van wat de hoofdaannemer verschuldigd is aan de tweede aannemer boven hem.
Wat moet ik als onderaannemer weten over de Notice of Commencement?
De indiening van een Notice of Commencement door de hoofdaannemer of vastgoedeigenaar is van invloed op de voorafgaande kennisgeving en mechanica retentierecht eisen en termijnen voor onderaannemers, leveranciers van materialen, leveranciers van apparatuur en andere partijen die arbeid of leveringen aan het werk. Dit beschermt de eigenaar of hoofdaannemer, maar creëert extra hindernissen en beperkt de tijdlijn van de retentieregeling voor potentiële eisers. Een kennisgeving van aanvang kan uw rechten om een retentierecht in te dienen beperken, van invloed zijn op tijdlijnen, en kan aanvullende kennisgevingseisen toevoegen (zoals een vooraankondiging) voor de aanvang van uw werk.
Een andere belangrijke opmerking in sommige staten, als de eigenaar of algemene aannemer een kennisgeving van aanvang indient, moeten onderaannemers en leveranciers van materiaal ook een kennisgeving van aanvang indienen wanneer ze met het werk beginnen om de eigenaar te laten weten dat ze aan het project werken en als u dit niet doet, kan dit betekenen dat u uw vermogen om een mechanisch retentierecht in te dienen verliest.
De eenvoudigste manier om te weten of een kennisgeving van aanvang is ingediend, is rond te kijken op de bouwplaats, omdat in de meeste staten die een kennisgeving vereisen of een mogelijkheid daartoe bieden, een kopie moet worden opgehangen op een opvallende plaats op de fysieke bouwplaats zelf. Een korte inspectie van het terrein kan voldoende zijn om te weten of er al dan niet een kennisgeving van aanvang van de werkzaamheden is ingediend. Een onderaannemer of materiaalleverancier kan ook de hoofdaannemer om een kopie van de kennisgeving vragen.
Het is een goede bedrijfspraktijk om vooraankondigingen op elk project te verzenden, ongeacht of er een specifieke vereiste is en of er al dan niet een kennisgeving van aanvang is ingediend. Er zijn veel voordelen om dit te doen, en je hoeft je nooit zorgen te maken of je een deadline hebt gemist of je retentierechten niet hebt beschermd als gevolg van een onbekende kennisgeving van aanvang.
Als u iemand wilt om de details van de wetten in uw staat uit te leggen, of hulp nodig hebt bij het indienen van een mechanics lien, geef de advocaten van National Lien & Bond een telefoontje. Wij zijn ervaren bouwadvocaten met kennis van alle 50 staten en kunnen u helpen het juiste papierwerk en de juiste tijd in te dienen en te innen wat u verschuldigd bent.
Dit bericht is oorspronkelijk gepubliceerd op 12 juni 2017 en is bijgewerkt met nieuwe informatie op 20 augustus 2018.
Alle informatie die hier wordt verstrekt, is uitsluitend bedoeld voor educatieve doeleinden en mag niet worden opgevat als juridisch advies.