Jednou z posledních věcí, na kterou většina kupujících domů myslí, je způsob nabývání vlastnického práva k novému domu.
Před rozhodnutím je nejlepší poradit se s právníkem v oblasti nemovitostí, ale většina majitelů domů to bohužel nedělá.
Pro usnadnění rozhodování uvádíme výhody a nevýhody pěti nejčastějších způsobů nabývání vlastnického práva k domu:
1. Výhradní vlastnictví
Jste-li svobodní, je jedním ze způsobů nabývání vlastnického práva k domu pouze na vaše jméno. Tento způsob se také nazývá vlastnictví ve výlučném vlastnictví.
Když si ženatý člověk pořídí vlastnické právo k nemovitosti pouze na své jméno ve výlučném vlastnictví, manžel/manželka je obvykle požádán/a, aby podepsal/a listinu o vzdání se jakéhokoli vlastnického podílu na nemovitosti.
K tomu může dojít například tehdy, když manžel investuje do nemovitostí, ale jeho manželka se na investicích do nemovitostí nepodílí.
Držba vlastnického práva ve výlučném vlastnictví nemá žádné zvláštní daňové ani jiné výhody. Když výhradní vlastník zemře, podléhá takto držený majetek soudním nákladům a průtahům při dědickém řízení.
2. V případě, že je majetek ve vlastnictví jediného vlastníka, je třeba jej odložit. Společní nájemci
Pokud dva nebo více spoluvlastníků nabývají vlastnické právo k nemovitosti, zejména pokud nejsou vzájemně sezdáni, stávají se často společnými nájemci. Tento způsob mohou zvolit například dva investoři do nemovitostí.
Každý společný nájemce vlastní určitý podíl na nemovitosti. Ten nemusí být stejný. Například jeden vlastník může vlastnit 50% podíl, druhý může vlastnit 10% podíl a třetí společný nájemce může vlastnit 40% podíl. Procentuální vlastnictví je uvedeno v listině.
Hlavní výhodou je, že každý společný nájemce může svůj podíl prodat nebo převést závětí na kohokoli si přeje.
Z tohoto důvodu je společný nájem oblíbený zejména u druhých manželství, takže každý z manželů může svůj podíl odkázat dětem z prvního manželství. Společný nájem podléhá soudním nákladům a průtahům při dědickém řízení.
Nevýhodou je, že zbývající společný nájemce může skončit jako spoluvlastník nemovitosti s cizí osobou.
Další nevýhodou (platí i pro společný nájem) je, že společný nájemce může podat žalobu na rozdělení, aby si vynutil prodej nemovitosti, pokud ostatní spoluvlastníci nejsou ochotni ji prodat. Soud pak může nařídit prodej nemovitosti, přičemž výtěžek se rozdělí mezi spoluvlastníky podle jejich vlastnických podílů.
3. Společný nájem s právem přežití
Při vlastnictví ve společném nájmu s právem přežití musí všichni spoluvlastníci nabýt vlastnictví současně; vlastní stejné podíly a přeživší spoluvlastník nakonec vlastní celou nemovitost. V některých státech se v případě, že tento způsob používají manželé, nazývá nájem s právem společného užívání.
Po smrti spoluvlastníka obdrží pozůstalý spoluvlastník (spoluvlastníci) podíl zemřelého. Závěť zesnulého nemá na majetek ve společném nájmu žádný vliv.
Hlavní výhodou je, že se při úmrtí společného nájemce vyhnete nákladům na dědické řízení a průtahům. Pozůstalému společnému nájemci (pozůstalým společným nájemcům) obvykle stačí k vypořádání vlastnického práva zapsat čestné prohlášení o pozůstalosti a ověřenou kopii úmrtního listu.
Hlavní nevýhodou však je, že s výjimkou společného nájmu může společný nájemce prodat nebo darovat svůj podíl na nemovitosti novému vlastníkovi bez souhlasu ostatních společných nájemců.
Pokud jsou pouze dva společní nájemci, společný nájem takovým převodem zaniká, čímž vzniká společný nájem.
4. V případě, že je společný nájemce pouze jeden, může být jeho podíl na nemovitosti převeden na jiného vlastníka. Společné jmění manželů
Muži a manželky, kteří nabývají nemovitost ve státech se společným jměním manželů Kalifornie, Nevada, Louisiana, Wisconsin, Texas, Arizona, Washington, Idaho a Nové Mexiko, mohou nabýt vlastnické právo jako společné jmění manželů. Každý z manželů pak vlastní polovinu nemovitosti, která může být závětí manžela převedena buď na pozůstalého manžela, nebo na někoho jiného.
Zvláštní výhodou je, že majetek ve společném jmění manželů odkázaný pozůstalému manželovi získá nový zvýšený základ v tržní hodnotě ke dni úmrtí. V roce 1987 rozšířil daňový úřad IRS tuto výhodu navýšení základu společného jmění manželů na manžele, kteří mají ve státech se společným jměním majetek ve společném nájmu.
Aby se manželé kvalifikovali, musí si podle daňového rozhodnutí IRS Revenue Ruling 87-98 písemně potvrdit, že jejich majetek ve společném nájmu je také společným jměním.
5. V případě, že manželé mají majetek ve společném nájmu, mohou si jej ponechat. Svěřenský fond
Pravděpodobně nejlepším způsobem, jak držet vlastnické právo k domům a jinému nemovitému majetku, je odvolatelný svěřenský fond. Má to mnoho výhod, například se vyhnete nákladům a průtahům spojeným s dědickým řízením.
Kromě skromných nákladů na vytvoření svěřenského fondu (obvykle méně než 1 000 USD) a převedení nemovitostí do svěřenského fondu neexistují žádné nevýhody.
Až do smrti nebo invalidity tvůrce svěřenského fondu se s domem a dalšími nemovitostmi v svěřenském fondu zachází normálně.
V svěřenském fondu lze také držet akcie, dluhopisy, bankovní účty, automobily a další významný majetek. Protože je svěřenský fond odvolatelný, lze tento majetek normálně nakupovat, prodávat a financovat.
Pokud se svěřenský zakladatel stane nesvéprávným, převezme správu svěřenského majetku určený náhradní svěřenský zakladatel (např. manžel nebo zletilé dítě). Když svěřenský správce zemře, majetek se rozdělí podle podmínek svěřenského fondu.
Hlavní výhodou je soukromí. Na rozdíl od závěti, která se stává součástí veřejného pozůstalostního spisu, zůstávají podmínky svěřenského fondu soukromé. Například zesnulý Bing Crosby držel prakticky veškerý svůj majetek v living trustu a jeho podmínky se nikdy nedostaly na veřejnost.
Další výhodou je, že soudní napadení living trustů je prakticky nemožné, zatímco k napadení závěti zklamanými příbuznými dochází často.
Shrnutí
Všech pět nejoblíbenějších způsobů držby rezidenčních titulů má svá pro a proti. Celkově je pro většinu majitelů domů nejlepší metodou svěřenský fond (living trust), a to kvůli všem jeho výhodám.
* * *
Robert J. Bruss je syndikovaný publicista a také investor do nemovitostí, právník, makléř a pedagog v oblasti Sanfranciského zálivu.
.