En av de sista saker som de flesta bostadsköpare tänker på är hur de ska få äganderätten till sitt nya hus.
Det är bäst att rådgöra med en fastighetsjurist innan du bestämmer dig, men tyvärr gör de flesta husägare inte det.
För att hjälpa till med beslutet, här är för- och nackdelarna med de fem vanligaste sätten att inneha äganderätten till din bostad:
1. Enskild äganderätt
Om du är ensamstående är ett sätt att inneha äganderätten till din bostad i ditt namn enbart. Denna metod kallas också för äganderätt i flera delar.
När en gift person tar äganderätt till en fastighet i sitt eget namn ensam i ensam äganderätt, ombeds maken vanligtvis att skriva under en kvittningshandling som ger upp alla äganderättsintressen i fastigheten.
Detta kan till exempel göras när en make investerar i fastigheter men hans fru inte är involverad i fastighetsinvesteringarna.
Det finns inga särskilda skattemässiga eller andra fördelar med att inneha äganderätt i ensam äganderätt. När den ensamstående ägaren avlider är all egendom som innehas på detta sätt föremål för kostnader och fördröjningar i bouppteckningsdomstolen.
2. Gemensamma hyresgäster
När två eller flera delägare tar äganderätt till fastigheter, särskilt om de inte är gifta med varandra, blir de ofta gemensamma hyresgäster. Två fastighetsinvesterare kan till exempel välja denna metod.
Varje tenant in common äger en specificerad andel av fastigheten. Den behöver inte vara lika stor. Till exempel kan en ägare äga en andel på 50 %, en annan kan äga en andel på 10 % och en tredje gemensam hyresgäst kan äga en andel på 40 %. Den procentuella ägarandelen specificeras i lagfarten.
En stor fördel är att varje samägare kan sälja eller testamentera sin andel till vem han eller hon vill.
Av den anledningen är samäganderätt särskilt populärt i andra äktenskap, så att varje make eller maka kan testamentera sin andel till barnen från ett första äktenskap. Gemensam hyresrätt är föremål för kostnader och fördröjning i bodelningsdomstolen.
En nackdel är att den kvarvarande gemensamma hyresgästen kan hamna i samägande med en främling.
En annan nackdel (som också gäller för gemensam hyresrätt) är att en gemensam hyresgäst kan väcka en delningstalan för att tvinga fram en försäljning av egendomen om de andra delägarna inte är villiga att sälja. Domstolen kan då bestämma att fastigheten ska säljas och att intäkterna ska delas mellan delägarna i enlighet med deras ägarandelar.
3. Joint tenancy with right of survivorship
När äganderätten innehas i joint tenancy with right of survivorship måste alla delägare ta över äganderätten samtidigt; de äger lika stora andelar och den överlevande delägaren hamnar i slutändan i hela äganderätten. I vissa delstater, när man och hustru använder denna metod, kallas den för tenancy by the entireties.
När en samägare avlider får den efterlevande samägaren eller de efterlevande samägarna den avlidnes andel. Den avlidnes testamente har ingen effekt på samägande egendom.
En stor fördel är att kostnader och fördröjningar i samband med bodelning undviks när en samägare avlider. Den efterlevande gemensamma hyresgästen eller de efterlevande gemensamma hyresgästerna behöver vanligtvis bara registrera en affidavit om efterlevande och en bestyrkt kopia av dödsattesten för att få äganderätten klar.
En stor nackdel är dock, med undantag för hyresrätt, att en delad hyresgäst kan sälja eller överlåta sin fastighetsandel till en ny ägare utan tillstånd från den eller de andra delade hyresgästerna.
Om det bara finns två delade hyresgäster avslutas det gemensamma hyresförhållandet genom en sådan överlåtelse, vilket skapar ett gemensamt hyresförhållande.
4. Gemensam egendom
Män och hustrur som förvärvar fastigheter i delstaterna Kalifornien, Nevada, Louisiana, Wisconsin, Texas, Arizona, Washington, Idaho och New Mexico, som är delstater med gemensam egendom, kan ta äganderätten som gemensam egendom. Varje make äger då hälften av egendomen, som kan överlåtas genom makens testamente antingen till den efterlevande maken eller någon annan.
En särskild fördel är att tillgångar i community property som testamenteras till en efterlevande make får en ny stepped-up basis till marknadsvärdet vid dödsdagen. År 1987 utvidgade IRS denna fördel med stepped-up basis för gemenskapsegendom till att även omfatta makar som innehar gemensamma äganderätter i stater med gemenskapsegendom.
För att kvalificera sig kräver IRS Revenue Ruling 87-98 att makarna skriftligen bekräftar för varandra att deras gemensamma äganderätter också är gemenskapsegendom.
5. Living trust
Det bästa sättet att inneha äganderätten till bostäder och annan fast egendom är förmodligen i en återkallelig living trust. Det finns många fördelar, till exempel att man undviker kostnader och fördröjningar i samband med bouppteckning.
Förutom den blygsamma kostnaden för att skapa en living trust (vanligtvis mindre än 1 000 dollar) och överlåta fast egendom till living trust finns det inga nackdelar.
Fram till dess att upphovsmannen till trusten avlider eller blir invalidiserad behandlas hemmet och annan fast egendom i living trust normalt.
Aktier, obligationer, bankkonton, bilar och andra större tillgångar kan också innehas i en living trust. Eftersom den levande trusten är återkallelig kan dessa tillgångar köpas, säljas och finansieras normalt.
Om trustgivaren blir inkompetent tar den namngivna alternativa trustgivaren (t.ex. en make/maka eller ett vuxet barn) över förvaltningen av trusttillgångarna. När trustgivaren avlider fördelas tillgångarna enligt trustens villkor.
Privatlivet är en stor fördel. Till skillnad från ett testamente, som blir en del av det offentliga bouppteckningsregistret, förblir villkoren i den levande trusten privata. Till exempel hade framlidne Bing Crosby praktiskt taget alla sina tillgångar i en living trust och dess villkor blev aldrig offentliga.
Ytterligare en fördel är att domstolsutmaningar av living trusts är praktiskt taget omöjliga, medan testamentsutmaningar av besvikna släktingar förekommer ofta.
Sammanfattning
De fem populäraste metoderna för att inneha bostadsrätter har alla sina för- och nackdelar. På det hela taget är den bästa metoden för de flesta husägare living trust, på grund av alla dess fördelar.
* * *
Robert J. Bruss är en syndikerad krönikör samt fastighetsinvesterare, advokat, mäklare och utbildare i San Francisco Bay Area.