En af de sidste ting, som de fleste boligkøbere tænker på, er, hvordan de skal tage ejendomsretten til deres nye hus.
Det er bedst at konsultere en ejendomsmægler, før du beslutter dig, men desværre gør de fleste boligejere ikke det.
For at hjælpe med beslutningen er her fordele og ulemper ved de fem mest almindelige måder at have ejendomsretten til dit hjem på:
1. Eneste ejerskab
Hvis du er single, er en måde at have ejendomsretten til dit hjem på i dit navn alene. Denne metode kaldes også ejerskab i sameje.
Når en gift person tager ejendomsretten til en fast ejendom i sit navn alene i eneeje, bliver ægtefællen normalt bedt om at underskrive et kvitteringsdokument, der giver afkald på enhver ejerinteresse i ejendommen.
Dette kan f.eks. ske, når en mand investerer i ejendomme, men hans kone ikke er involveret i ejendomsinvesteringerne.
Der er ingen særlige skattemæssige eller andre fordele ved at have ejendomsretten i eneeje. Når den eneejer dør, er enhver ejendom, der besiddes på denne måde, underlagt omkostninger og forsinkelser i skifteretten.
2. Fællesejere
Når to eller flere medejere overtager ejendomsretten til fast ejendom, især hvis de ikke er gift med hinanden, bliver de ofte fællesejere. To investorer i fast ejendom kan f.eks. vælge denne metode.
Hver lejer i fællesskab ejer en bestemt andel i ejendommen. Den behøver ikke at være lige stor. Den ene ejer kan f.eks. eje en andel på 50 %, en anden kan eje en andel på 10 %, og en tredje lejer i fællesskab kan eje en andel på 40 %. Den procentvise ejerandel er specificeret i skødet.
En stor fordel er, at hver lejer i fællesskab kan sælge eller overdrage sin andel ved testamente til hvem han eller hun ønsker.
Af denne grund er lejer i fællesskab især populært i andet ægteskab, så hver ægtefælle kan testamentere sin andel til børnene fra et første ægteskab. Fællesleje er underlagt omkostninger og forsinkelser i forbindelse med skifteretten.
En ulempe er, at den tilbageværende fælleslejer kan ende med at blive medejer af ejendommen med en fremmed.
En anden ulempe (som også gælder for fællesleje) er, at en fælleslejer kan anlægge en delingssag for at fremtvinge et salg af ejendommen, hvis de andre medejere ikke er villige til at sælge. Retten kan så beordre ejendommen solgt, og provenuet skal fordeles mellem medejere i forhold til deres ejerandele.
3. Fællesleje med overlevelsesret
Når ejendomsretten er i fællesleje med overlevelsesret, skal alle medejere tage ejendomsretten på samme tid; de ejer lige store andele, og den overlevende medejere ender med at eje hele ejendommen. I nogle stater kaldes det, når mand og kone anvender denne metode, for tenancy by the entireties.
Når en medlejer dør, modtager den eller de efterladte medlejer(e) den afdødes andel. Den afdødes testamente har ingen virkning på ejendommen i sameje.
En stor fordel er, at omkostninger og forsinkelser i forbindelse med skifteretten undgås, når en samejer dør. Den eller de efterladte fælleslejer(e) behøver normalt kun at registrere en erklæring om efterladteforhold og en bekræftet kopi af dødsattesten for at få ejendomsretten klar.
En stor ulempe er imidlertid, at en medlejer, undtagen i forbindelse med ejendomsret til hele ejendommen, kan sælge eller overdrage sin ejendomsret til en ny ejer uden tilladelse fra den eller de andre medlejer(e).
Hvis der kun er to medlejer(e), ophører det fælles lejemål ved en sådan overdragelse, hvorved der opstår et fælles lejemål.
4. Fælleseje
Mænd og hustruer, der erhverver fast ejendom i fællesejendomsstaterne Californien, Nevada, Louisiana, Wisconsin, Texas, Arizona, Washington, Idaho og New Mexico, kan tage ejendomsretten som fælleseje. Hver ægtefælle ejer så halvdelen af ejendommen, som kan overdrages ved ægtefællens testamente enten til den efterlevende ægtefælle eller en anden person.
En særlig fordel er, at aktiver i form af fællesskabsejendom, der testamenteres til en efterlevende ægtefælle, får et nyt optrappet grundlag til markedsværdien på dødsdagen. I 1987 udvidede IRS denne fordel ved fælles ejendomsret til at omfatte ægtefæller med fælles ejendomsret i stater med fælles ejendomsret.
For at kvalificere sig kræver IRS Revenue Ruling 87-98, at ægtefællerne skriftligt anerkender over for hinanden, at deres fælles ejendomsret også er fælles ejendomsret.
5. Living trust
Den bedste måde at besidde ejendomsretten til boliger og anden fast ejendom på er sandsynligvis i en revokabel living trust. Der er mange fordele, f.eks. at man undgår omkostninger og forsinkelser i forbindelse med skifteretten.
Ud over de beskedne omkostninger ved at oprette en levende trust (normalt mindre end 1.000 USD) og overdrage fast ejendom til den levende trust er der ingen ulemper.
Indtil truststifterens død eller invaliditet behandles hjemmet og anden fast ejendom i den levende trust normalt.
Aktier, obligationer, bankkonti, biler og andre større aktiver kan også opbevares i en levende trust. Da den levende trust er revokabel, kan disse aktiver købes, sælges og finansieres normalt.
Hvis trustgiveren bliver inkompetent, overtager den udpegede alternative trustgiver (f.eks. en ægtefælle eller et voksent barn) forvaltningen af trustens aktiver. Når trustgiveren dør, fordeles aktiverne i overensstemmelse med trustens vilkår.
Privatlivets fred er en stor fordel. I modsætning til et testamente, som bliver en del af den offentlige skiftesag, forbliver vilkårene i en levende trust private. For eksempel havde afdøde Bing Crosby stort set alle sine aktiver i en levende trust, og vilkårene blev aldrig offentliggjort.
Endnu en fordel er, at domstolsprøvelse af levende trusts er stort set umulig, mens testamentsprøvelse fra skuffede slægtninge forekommer hyppigt.
Resumé
De fem mest populære metoder til at besidde boligtitler har alle deres fordele og ulemper. Samlet set er den bedste metode for de fleste boligejere den levende tillid, på grund af alle dens fordele.
* * * *
Robert J. Bruss er en syndikeret klummeskribent, samt en ejendomsinvestor, advokat, mægler og underviser i San Francisco Bay Area.