Az egyik utolsó dolog, amire a legtöbb lakásvásárló gondol, az az, hogy hogyan szerezze meg új háza tulajdonjogát.
A legjobb, ha konzultál egy ingatlanjogásszal, mielőtt dönt, de sajnos a legtöbb lakástulajdonos nem így tesz.
Hogy segítsen a döntés meghozatalában, íme az öt leggyakoribb módja annak, hogy tulajdonjogot szerezzen otthonára:
1. Egyedüli tulajdonjog
Ha Ön egyedülálló, az egyik módja annak, hogy tulajdonjogot szerezzen otthonára, az, hogy egyedül az Ön nevére. Ezt a módszert többes tulajdonjognak is nevezik.
Amikor egy házas személy az ingatlan tulajdonjogát egyedül a saját nevében, egyedüli tulajdonban tartja, a házastársat általában arra kérik, hogy írjon alá egy lemondó okiratot, amelyben lemond az ingatlanban való tulajdonjogáról.
Erre akkor kerülhet sor például, ha a férj ingatlanokba fektet be, de a felesége nem vesz részt az ingatlanbefektetésekben.
Az egyedüli tulajdonban tartott tulajdonjognak nincsenek különleges adózási vagy egyéb előnyei. Ha az egyedüli tulajdonos meghal, az így birtokolt ingatlanok a hagyatéki bírósági költségeknek és késedelmeknek vannak kitéve.
2. Az egyedüli tulajdonos halála esetén az így birtokolt ingatlanok a hagyatéki bírósági költségeknek és késedelmeknek vannak kitéve. Közös bérlők
Amikor két vagy több társtulajdonos tulajdonjogot szerez egy ingatlanra, különösen, ha nem házasok egymással, gyakran közös bérlőkké válnak. Például két ingatlanbefektető választhatja ezt a módszert.
Minden közös bérlő meghatározott részesedéssel rendelkezik az ingatlanban. Ennek nem kell egyenlőnek lennie. Például az egyik tulajdonosnak lehet 50%-os részesedése, a másiknak 10%-os részesedése, a harmadik közös bérlőnek pedig 40%-os részesedése. A százalékos tulajdoni hányadot az okiratban határozzák meg.
Nagy előnye, hogy minden közös bérlő eladhatja vagy végrendeletében arra ruházhatja át az érdekeltségét, akire akarja.
Emiatt a közös bérleti jog különösen népszerű a második házasságokban, így minden házastárs végrendelheti a saját részét az első házasságból származó gyermekekre. A közös haszonbérleti jog a hagyatéki bírósági költségekkel és késedelmekkel jár.
Hátránya, hogy a fennmaradó közös haszonbérlő egy idegennel együtt tulajdonba veheti az ingatlant.
Egy másik hátrány (ami a közös haszonbérletre is igaz), hogy a közös haszonbérlő megosztási pert indíthat az ingatlan eladásának kikényszerítése érdekében, ha a többi társtulajdonos nem hajlandó eladni. A bíróság ekkor elrendelheti az ingatlan eladását, a bevételt pedig a tulajdonostársak között tulajdoni hányaduknak megfelelően feloszthatja.
3. Túlélőközösségi joggal rendelkező közös bérlet
A túlélőközösségi joggal rendelkező közös bérlet esetén valamennyi tulajdonostársnak egyszerre kell tulajdonjogot szereznie; egyenlő arányban rendelkeznek, és a túlélő tulajdonostárs végül az egész ingatlan tulajdonosa lesz. Egyes államokban, amikor a férj és a feleség ezt a módszert alkalmazza, azt teljes tulajdonjogú bérletnek nevezik.
Miután egy közös bérlő meghal, a túlélő közös bérlő(k) megkapja(k) az elhunytak részesedését. Az elhunyt végrendelete nincs hatással a közös bérlői vagyonra.
Nagy előnye, hogy a közös bérlő halála esetén elkerülhetők a hagyatéki költségek és késedelmek. A túlélő közös bérlő(k)nek általában csak egy túlélési nyilatkozatot és a halotti anyakönyvi kivonat hitelesített másolatát kell rögzíteniük a tulajdonjog tisztázásához.
A teljes bérleti jog kivételével azonban jelentős hátrány, hogy a közös bérlő a többi közös bérlő(k) engedélye nélkül eladhatja vagy átadhatja tulajdonrészét egy új tulajdonosnak.
Ha csak két közös bérlő van, a közös bérleti jogviszony egy ilyen átruházással megszűnik, és közös bérleti jog jön létre.
4. A közös bérleti jogviszony a többi közös bérlő engedélye nélkül is megszűnik. Közös tulajdon
A Kalifornia, Nevada, Louisiana, Wisconsin, Texas, Arizona, Washington, Idaho és Új-Mexikó közös tulajdonban lévő államokban ingatlanokat megszerző férjek és feleségek tulajdonjogot szerezhetnek közös tulajdonként. Ilyenkor mindkét házastárs tulajdonában van az ingatlan fele, amelyet a házastárs végrendeletében vagy a túlélő házastársra, vagy valaki másra lehet átruházni.
Külön előny, hogy a túlélő házastársra hagyott közös tulajdonú vagyontárgyak a halál időpontjában piaci értéken új, lépcsőzetes alapot kapnak. 1987-ben az IRS kiterjesztette ezt a közösségi tulajdonban lévő vagyontárgyakra vonatkozó lépcsőzetes alapra vonatkozó előnyt a házastársakra, akik közös tulajdonjoggal rendelkeznek a közös tulajdonban lévő államokban.
A jogosultsághoz a 87-98. számú IRS Revenue Ruling megköveteli, hogy a házastársak írásban elismerjék egymás számára, hogy a közös tulajdonban lévő vagyontárgyaik szintén közösségi tulajdonban vannak.
5. A közös tulajdonban lévő vagyontárgyakat a házastársaknak a közös tulajdonban lévő vagyontárgyakra is el kell ismerniük. Living trust
Vélhetően a legjobb módja a lakások és egyéb ingatlanok tulajdonjogának megőrzésének egy visszavonható living trust. Számos előnye van, például a hagyatéki költségek és késedelmek elkerülése.
Az élő tröszt létrehozásának (általában kevesebb mint 1000 dollár) és az ingatlanok élő trösztbe való átruházásának szerény költségeitől eltekintve nincsenek hátrányai.
A tröszt létrehozójának haláláig vagy fogyatékosságáig az élő trösztben lévő otthont és egyéb ingatlanokat normálisan kezelik.
A részvényeket, kötvényeket, bankszámlákat, gépkocsikat és egyéb jelentős vagyontárgyakat is lehet élő trösztben tartani. Mivel az élő tröszt visszavonható, ezeket az eszközöket normálisan lehet vásárolni, eladni és finanszírozni.
Ha a bizalmi vagyonkezelő cselekvőképtelenné válik, a megnevezett helyettes bizalmi vagyonkezelő (például házastárs vagy felnőtt gyermek) veszi át a bizalmi vagyon kezelését. Ha a bizalmi vagyonkezelő meghal, a vagyontárgyakat a bizalmi vagyonkezelő feltételei szerint osztják szét.
A magánélet nagy előnye. A végrendelettel ellentétben, amely a nyilvános hagyatéki ügyirat részévé válik, az élő bizalmi vagyonkezelői szerződés feltételei magánjellegűek maradnak. Például a néhai Bing Crosby gyakorlatilag az összes vagyonát élő trösztben tartotta, és annak feltételei soha nem váltak nyilvánossá.
Még egy előny, hogy az élő trösztök bírósági megtámadása gyakorlatilag lehetetlen, míg a végrendelet megtámadása a csalódott rokonok részéről gyakran előfordul.
Összegzés
A lakóhelyi jogcímek megtartásának öt legnépszerűbb módszere mindegyike rendelkezik előnyökkel és hátrányokkal. Összességében a legtöbb lakástulajdonos számára a legjobb módszer az élő bizalmi vagyonkezelés, mivel annak minden előnye megvan.
* * * * *
Robert J. Bruss szindikált rovatvezető, valamint ingatlanbefektető, ügyvéd, bróker és oktató a San Francisco Bay Area-ban.