Una de las últimas cosas en las que piensa la mayoría de los compradores de viviendas es cómo tener el título de propiedad de su nueva casa.
Lo mejor es consultar a un abogado inmobiliario antes de decidir, pero, por desgracia, la mayoría de los propietarios no lo hacen.
Para ayudar en la decisión, aquí están los pros y los contras de las cinco formas más comunes de tener el título de propiedad de su casa:
1. Propiedad única
Si usted es soltero, una forma de tener el título de propiedad de su casa es a su nombre solamente. Este método también se denomina propiedad solidaria.
Cuando una persona casada adquiere el título de propiedad de un inmueble a su nombre en propiedad exclusiva, se suele pedir al cónyuge que firme una escritura de renuncia a cualquier interés en la propiedad.
Esto puede hacerse, por ejemplo, cuando un marido invierte en propiedades pero su mujer no está involucrada en las inversiones inmobiliarias.
No existen ventajas especiales, fiscales o de otro tipo, de tener el título en propiedad exclusiva. Cuando el propietario único fallece, cualquier propiedad mantenida de este modo está sujeta a los costes y retrasos del tribunal testamentario.
2. Inquilinos en común
Cuando dos o más copropietarios adquieren la titularidad de un inmueble, especialmente si no están casados entre sí, suelen convertirse en inquilinos en común. Por ejemplo, dos inversores inmobiliarios pueden elegir este método.
Cada inquilino en común posee un interés específico en la propiedad. No es necesario que sea igual. Por ejemplo, un propietario podría poseer un 50% de interés, otro podría poseer un 10% de interés y un tercer inquilino en común podría poseer un 40%. El porcentaje de propiedad se especifica en la escritura.
Una de las principales ventajas es que cada inquilino en común puede vender o traspasar su participación mediante su testamento a quien desee.
Por esta razón, la tenencia en común es especialmente popular en los segundos matrimonios, por lo que cada cónyuge puede legar su parte a los hijos de un primer matrimonio. La tenencia en común está sujeta a los costes y retrasos del tribunal testamentario.
Una de las desventajas es que el restante inquilino en común podría acabar siendo copropietario de una propiedad con un extraño.
Otra de las desventajas (que también se da en el caso de la tenencia conjunta) es que un inquilino en común puede presentar una demanda de partición para forzar la venta de la propiedad si los otros copropietarios no están dispuestos a venderla. El tribunal puede entonces ordenar la venta de la propiedad y dividir los ingresos entre los copropietarios según sus cuotas de propiedad.
3. Tenencia conjunta con derecho de supervivencia
Cuando el título se mantiene en tenencia conjunta con derecho de supervivencia, todos los copropietarios deben tomar el título al mismo tiempo; poseen partes iguales y el copropietario superviviente acaba siendo dueño de toda la propiedad. En algunos estados, cuando los cónyuges utilizan este método, se denomina tenencia por la totalidad.
Tras el fallecimiento de un copropietario, el copropietario o copropietarios supervivientes reciben la parte del fallecido. El testamento del fallecido no afecta a los bienes en régimen de copropiedad.
Una de las principales ventajas es que se evitan los costes y los retrasos de la sucesión cuando fallece un copropietario. El coarrendatario o coarrendatarios supervivientes normalmente sólo tienen que registrar una declaración jurada de supervivencia y una copia certificada del certificado de defunción para liberar el título.
Sin embargo, excepto en el caso de la tenencia por entero, una de las principales desventajas es que un coarrendatario puede vender o ceder su participación en la propiedad a un nuevo propietario sin el permiso del otro u otros coarrendatarios.
Si sólo hay dos coarrendatarios, la tenencia conjunta finaliza con dicha transmisión, creando una tenencia en común.
4. Bienes gananciales
Los esposos que adquieren bienes inmuebles en los estados de bienes gananciales de California, Nevada, Luisiana, Wisconsin, Texas, Arizona, Washington, Idaho y Nuevo México pueden tomar el título como bienes gananciales. Cada uno de los cónyuges es entonces propietario de la mitad de la propiedad, que puede ser transmitida por el testamento del cónyuge al cónyuge superviviente o a otra persona.
Una ventaja especial es que los bienes gananciales legados a un cónyuge superviviente reciben una nueva base escalonada al valor de mercado en la fecha de la muerte. En 1987, el IRS amplió esta ventaja de la base incrementada de los bienes gananciales a los maridos y esposas que tuvieran títulos de tenencia conjunta en los estados de bienes gananciales.
Para tener derecho a ello, la Normativa Tributaria 87-98 del IRS exige que los cónyuges reconozcan por escrito entre sí que sus bienes de tenencia conjunta son también bienes gananciales.
5. Fideicomiso en vida
Probablemente la mejor manera de mantener la titularidad de las casas y otros bienes inmuebles es en un fideicomiso en vida revocable. Hay muchas ventajas, como evitar los costes y retrasos de la sucesión.
Aparte del modesto coste de la creación de un fideicomiso en vida (normalmente menos de 1.000 dólares) y de la cesión de bienes inmuebles en el fideicomiso en vida, no hay desventajas.
Hasta la muerte o la incapacidad del creador del fideicomiso, la casa y otros bienes inmuebles en el fideicomiso en vida son tratados normalmente.
Las acciones, los bonos, las cuentas bancarias, los automóviles y otros activos importantes también se pueden mantener en un fideicomiso en vida. Dado que el fideicomiso activo es revocable, estos activos pueden comprarse, venderse y financiarse con normalidad.
Si el fideicomitente se vuelve incompetente, el fideicomitente alternativo nombrado (como un cónyuge o un hijo adulto) se hace cargo de la gestión de los activos del fideicomiso. Cuando el fideicomitente fallece, los activos se distribuyen de acuerdo con los términos del fideicomiso.
La privacidad es una ventaja importante. A diferencia del testamento, que pasa a formar parte del expediente sucesorio público, los términos del fideicomiso en vida siguen siendo privados. Por ejemplo, el difunto Bing Crosby tenía prácticamente todos sus bienes en un fideicomiso en vida y sus términos nunca se hicieron públicos.
Otra ventaja es que las impugnaciones judiciales de los fideicomisos en vida son prácticamente imposibles, mientras que las impugnaciones de testamentos por parte de familiares decepcionados se producen con frecuencia.
Resumen
Los cinco métodos más populares para mantener los títulos de propiedad de las residencias tienen todos sus pros y sus contras. En general, el mejor método para la mayoría de los propietarios de viviendas es el fideicomiso en vida, debido a todas sus ventajas.
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Robert J. Bruss es un columnista sindicado, así como un inversor inmobiliario, abogado, agente y educador en el área de la Bahía de San Francisco.