Jedną z ostatnich rzeczy, o których myśli większość nabywców domów jest to, jak wziąć tytuł do ich nowego domu.
Najlepiej skonsultować się z prawdziwym prawnikiem nieruchomości przed podjęciem decyzji, ale, niestety, większość właścicieli domów nie robi tego.
Aby pomóc w podjęciu decyzji, oto plusy i minusy pięciu najczęstszych sposobów posiadania tytułu prawnego do domu:
1. Wyłączna własność
Jeśli jesteś singlem, jeden sposób na posiadanie tytułu prawnego do domu jest tylko w twoim imieniu. Ta metoda jest również nazywana własnością w kilka.
Gdy osoba żonaty bierze tytuł do nieruchomości w jego lub jej nazwisko w wyłącznej własności, małżonek jest zwykle poproszony o podpisanie aktu zrzeczenia się własności rezygnując z wszelkich udziałów w nieruchomości.
To może być zrobione, na przykład, gdy mąż inwestuje w nieruchomości, ale jego żona nie jest zaangażowana w inwestycje nieruchomości.
Nie ma specjalnych korzyści podatkowych lub innych korzyści z posiadania tytułu w wyłącznej własności. Kiedy jedyny właściciel umiera, każda nieruchomość posiadana w ten sposób podlega kosztom sądowym i opóźnieniom.
2. Tenants in common
Gdy dwóch lub więcej współwłaścicieli wziąć tytuł do nieruchomości, zwłaszcza jeśli nie są one w związku małżeńskim ze sobą, często stają się najemcami we wspólnym. Na przykład, dwóch inwestorów nieruchomości może wybrać tę metodę.
Każdy najemca we wspólnocie posiada określony udział w nieruchomości. To nie musi być równe. Na przykład, jeden właściciel może posiadać 50% udziałów, inny może posiadać 10% udziałów, a trzeci najemca we wspólnocie może posiadać 40% udziałów. Procentowa własność jest określona w akcie notarialnym.
Główną zaletą jest to, że każdy dzierżawca we wspólnocie może sprzedać lub przekazać swój udział w testamencie komu tylko zechce.
Z tego powodu, dzierżawa we wspólnocie jest szczególnie popularna w drugich małżeństwach, więc każdy małżonek może przekazać swój udział dzieciom z pierwszego małżeństwa. Dzierżawa we wspólnym majątku podlega kosztom sądowym i opóźnieniom.
Wadą jest to, że pozostały dzierżawca we wspólnym majątku może skończyć jako współwłaściciel nieruchomości z nieznajomym.
Inną wadą (również w przypadku wspólnego dzierżawienia) jest to, że dzierżawca we wspólnym majątku może wnieść pozew o podział w celu wymuszenia sprzedaży nieruchomości, jeśli pozostali współwłaściciele nie chcą jej sprzedać. Sąd może wtedy nakazać sprzedaż nieruchomości, a dochód podzielić między współwłaścicieli zgodnie z ich udziałami we własności.
3. Joint tenancy with right of survivorship
Gdy tytuł własności jest utrzymywany w ramach joint tenancy z prawem do przeżycia, wszyscy współwłaściciele muszą przejąć tytuł własności w tym samym czasie; posiadają równe udziały, a pozostały przy życiu współwłaściciel kończy posiadanie całej nieruchomości. W niektórych stanach, gdy mąż i żona używają tej metody, nazywa się to tenancy by the entireties.
Po śmierci współdzierżawcy, pozostały przy życiu współdzierżawca(y) otrzymuje udział zmarłego. Testament zmarłego nie ma wpływu na majątek współdzierżawcy.
Główną zaletą jest uniknięcie kosztów i opóźnień związanych z postępowaniem sądowym w przypadku śmierci współdzierżawcy. Pozostały przy życiu współnajemca (współnajemcy) zazwyczaj musi jedynie złożyć oświadczenie o pozostawaniu przy życiu oraz uwierzytelnioną kopię aktu zgonu, aby oczyścić tytuł własności.
Jednakże, z wyjątkiem dzierżawy wieczystej, główną wadą jest to, że współdzierżawca może sprzedać lub przekazać swój udział w nieruchomości nowemu właścicielowi bez zgody pozostałych współdzierżawców.
Jeśli jest tylko dwóch współdzierżawców, wspólna dzierżawa zostaje zakończona przez takie przeniesienie, tworząc wspólne prawo własności.
4. Majątek wspólny
Mężowie i żony, którzy nabywają nieruchomości w stanach majątku wspólnego Kalifornii, Nevady, Luizjany, Wisconsin, Teksasu, Arizony, Waszyngtonu, Idaho i Nowego Meksyku, mogą przyjąć tytuł własności jako majątek wspólny. Każdy z małżonków posiada wtedy połowę nieruchomości, która może być przekazana w testamencie małżonka albo małżonkowi pozostającemu przy życiu, albo komuś innemu.
Szczególną zaletą jest to, że majątek będący własnością wspólnoty, przekazany małżonkowi pozostającemu przy życiu, otrzymuje nową, zwiększoną podstawę w wartości rynkowej w dniu śmierci. W 1987 r. IRS rozszerzył tę korzyść wynikającą ze wzrostu wartości majątku wspólnego na mężów i żony posiadających tytuły współdzierżawy w stanach o własności wspólnej.
Aby się zakwalifikować, IRS Revenue Ruling 87-98 wymaga, aby małżonkowie potwierdzili sobie nawzajem na piśmie, że ich wspólny majątek dzierżawiony jest również majątkiem wspólnym.
5. Living trust
Prawdopodobnie najlepszym sposobem na posiadanie tytułu własności do domów i innych nieruchomości jest odwołalny fundusz powierniczy (revocable living trust). Ma to wiele zalet, takich jak uniknięcie kosztów postępowania sądowego i opóźnień.
Poza skromnymi kosztami utworzenia funduszu (zwykle mniej niż 1000 dolarów) i przekazania nieruchomości do funduszu, nie ma żadnych wad.
Do czasu śmierci lub kalectwa twórcy funduszu, dom i inne nieruchomości w funduszu są traktowane normalnie.
Akcje, obligacje, konta bankowe, samochody i inne ważne aktywa mogą być również przechowywane w funduszu. Ponieważ trust jest odwołalny, te aktywa mogą być kupowane, sprzedawane i finansowane w normalny sposób.
Jeśli powiernik staje się niekompetentny, wyznaczony zastępca powiernika (np. małżonek lub dorosłe dziecko) przejmuje zarządzanie aktywami trustu. Kiedy powiernik umiera, aktywa są rozdzielane zgodnie z warunkami trustu.
Prywatność jest główną zaletą. W przeciwieństwie do testamentu, który staje się częścią publicznego pliku probacyjnego, warunki living trustu pozostają prywatne. Na przykład, zmarły Bing Crosby posiadał praktycznie cały swój majątek w living trust i jego warunki nigdy nie stały się publiczne.
Jeszcze inną zaletą jest to, że sądowe kwestionowanie living trustów jest praktycznie niemożliwe, podczas gdy kwestionowanie testamentów przez zawiedzionych krewnych zdarza się często.
Podsumowanie
Pięć najpopularniejszych metod posiadania tytułów własności ma swoje wady i zalety. Ogólnie rzecz biorąc, najlepszą metodą dla większości właścicieli domów jest fundusz powierniczy, ze względu na wszystkie jego zalety.
* * *
Robert J. Bruss jest syndykowanym felietonistą, jak również inwestorem nieruchomości, prawnikiem, brokerem i edukatorem w San Francisco Bay Area.