Unul dintre ultimele lucruri la care se gândesc cei mai mulți cumpărători de case este cum să preia titlul de proprietate asupra noii lor case.
Cel mai bine este să consultați un avocat imobiliar înainte de a lua o decizie, dar, din păcate, majoritatea proprietarilor de case nu fac acest lucru.
Pentru a vă ajuta în luarea deciziei, iată care sunt avantajele și dezavantajele celor mai comune cinci moduri de a deține titlul de proprietate asupra casei dumneavoastră:
1. Proprietatea unică
Dacă sunteți singur, un mod de a deține titlul de proprietate asupra casei dumneavoastră este doar pe numele dumneavoastră. Această metodă se mai numește și proprietate în indiviziune.
Atunci când o persoană căsătorită preia titlul de proprietate imobiliară numai pe numele său în proprietate exclusivă, soțului sau soției i se cere, de obicei, să semneze un act de renunțare la orice interes de proprietate asupra imobilului.
Acest lucru se poate face, de exemplu, atunci când un soț investește în proprietăți, dar soția sa nu este implicată în investițiile imobiliare.
Nu există avantaje fiscale speciale sau de altă natură pentru deținerea titlului de proprietate în proprietate exclusivă. Atunci când unicul proprietar moare, orice proprietate deținută în acest mod este supusă costurilor și întârzierilor instanței de succesiune.
2. Chiriașii în comun
Când doi sau mai mulți coproprietari preiau titlul de proprietate asupra unui bun imobil, mai ales dacă nu sunt căsătoriți unul cu celălalt, ei devin adesea chiriași în comun. De exemplu, doi investitori imobiliari ar putea alege această metodă.
Fiecare chiriaș în comun deține un interes specificat în proprietate. Nu este necesar ca aceasta să fie egală. De exemplu, un proprietar ar putea deține o participație de 50%, un altul ar putea deține o participație de 10%, iar un al treilea chiriaș în comun ar putea deține o cotă de 40%. Procentul de proprietate este specificat în actul de proprietate.
Un avantaj major este că fiecare chiriaș în comun poate vinde sau transmite prin testament participația sa oricui dorește.
Din acest motiv, chiria în comun este deosebit de populară în cazul celei de-a doua căsătorii, astfel încât fiecare soț sau soție își poate lăsa prin testament partea sa copiilor rezultați dintr-o primă căsătorie. Proprietatea în comun este supusă costurilor și întârzierilor de la instanța de succesiune.
Un dezavantaj este că chiriașul în comun rămas ar putea ajunge să fie coproprietar cu un străin.
Un alt dezavantaj (valabil și pentru chiria comună) este că un chiriaș în comun poate intenta un proces de partaj pentru a forța vânzarea proprietății dacă ceilalți coproprietari nu sunt dispuși să vândă. Instanța poate apoi să ordone vânzarea proprietății, iar veniturile să fie împărțite între coproprietari în funcție de cotele lor de proprietate.
3. Proprietatea în comun cu drept de supraviețuire
Când titlul de proprietate este deținut în comun cu drept de supraviețuire, toți coproprietarii trebuie să preia titlul de proprietate în același timp; ei dețin cote egale, iar coproprietarul supraviețuitor ajunge să dețină întreaga proprietate. În unele state, atunci când soțul și soția folosesc această metodă, ea se numește tenancy by the entireties.
După ce un coproprietar moare, coproprietarul (coproprietarii) supraviețuitor(i) primește(e) partea celui decedat. Testamentul defunctului nu are niciun efect asupra proprietății în coproprietate.
Un avantaj major este faptul că se evită costurile și întârzierile legate de succesiune atunci când moare un coproprietar. Chiriașul (chiriașii) comun(i) supraviețuitor(i) trebuie, de obicei, să înregistreze doar o declarație pe proprie răspundere de supraviețuire și o copie certificată a certificatului de deces pentru a elibera titlul de proprietate.
Cu toate acestea, cu excepția contractului de locațiune integrală, un dezavantaj major este că un coproprietar poate vinde sau ceda dreptul său de proprietate unui nou proprietar fără permisiunea celuilalt (celorlalți) coproprietar(i).
În cazul în care există doar doi coproprietari, contractul de locațiune comună încetează printr-o astfel de cesiune, creându-se un contract de locațiune în comun.
4. Proprietatea comună
Bărbații și soțiile care dobândesc bunuri imobile în statele cu proprietate comună California, Nevada, Louisiana, Wisconsin, Texas, Arizona, Washington, Idaho și New Mexico pot lua titlul de proprietate comună. Fiecare soț deține atunci jumătate din proprietate, care poate fi transmisă prin testamentul soțului, fie soțului supraviețuitor, fie altcuiva.
Un avantaj special este acela că bunurile din comunitatea de bunuri transmise prin testament unui soț supraviețuitor primesc o nouă bază de calcul intensificată la valoarea de piață la data decesului. În 1987, IRS a extins acest avantaj al bazei de impozitare în trepte a proprietății comunitare la soții și soții care dețin titluri de proprietate comună în statele cu proprietate comunitară.
Pentru a se califica, IRS Revenue Ruling 87-98 prevede ca soții să recunoască în scris unul față de celălalt că proprietatea lor în proprietate comună este, de asemenea, proprietate comunitară.
5. Living trust
Probabil cel mai bun mod de a deține titlul de proprietate pentru case și alte bunuri imobile este într-un living trust revocabil. Există multe avantaje, cum ar fi evitarea costurilor și întârzierilor legate de succesiune.
În afară de costul modest al creării unui living trust (de obicei, mai puțin de 1.000 de dolari) și al cedării bunurilor imobile în living trust, nu există dezavantaje.
Până la decesul sau invaliditatea creatorului trustului, casa și alte bunuri imobile din living trust sunt tratate în mod normal.
Acțiunile, obligațiunile, conturile bancare, automobilele și alte bunuri importante pot fi, de asemenea, deținute într-un living trust. Deoarece trustul în viață este revocabil, aceste active pot fi cumpărate, vândute și finanțate în mod normal.
În cazul în care fiduciarul devine incompetent, fiduciarul supleant numit (cum ar fi soțul/soția sau un copil adult) preia gestionarea activelor trustului. La decesul fiduciarului, activele sunt distribuite în conformitate cu termenii trustului.
Intimitatea este un avantaj major. Spre deosebire de un testament, care devine parte a dosarului public de succesiune, termenii trustului de viață rămân privați. De exemplu, regretatul Bing Crosby și-a păstrat practic toate bunurile într-un living trust, iar termenii acestuia nu au devenit niciodată publici.
Încă un alt avantaj este că contestarea în instanță a living trusts este practic imposibilă, în timp ce contestarea testamentului de către rudele dezamăgite are loc frecvent.
Rezumat
Cele mai populare cinci metode de deținere a titlurilor de reședință au toate avantajele și dezavantajele lor. În general, cea mai bună metodă pentru majoritatea proprietarilor de locuințe este trustul în viață, datorită tuturor avantajelor sale.
* * *
Robert J. Bruss este un editorialist sindicalizat, precum și un investitor imobiliar, avocat, broker și educator în San Francisco Bay Area.