Uma das últimas coisas que a maioria dos compradores de casas pensam é em como levar o título para sua nova casa.
É melhor consultar um advogado imobiliário antes de decidir, mas, infelizmente, a maioria dos proprietários de casas não fazem isso.
Para ajudar na decisão, aqui estão os prós e os contras das cinco formas mais comuns de ter a propriedade da sua casa:
1. propriedade única
Se você é solteiro, uma forma de ter a propriedade da sua casa é apenas em seu nome. Este método também é chamado de propriedade em vários tipos.
Quando uma pessoa casada toma posse da propriedade imobiliária apenas em seu nome, em propriedade exclusiva, o cônjuge é normalmente solicitado a assinar uma escritura de desistência de qualquer participação na propriedade.
Isto pode ser feito, por exemplo, quando um marido investe em propriedades, mas sua esposa não está envolvida com os investimentos imobiliários.
Não há nenhum imposto especial ou outras vantagens de deter a propriedade em propriedade exclusiva. Quando o único proprietário morre, qualquer propriedade detida desta forma está sujeita a custos e atrasos judiciais.
2. Inquilinos em comum
Quando dois ou mais co-proprietários tomam posse de um imóvel, especialmente se não são casados um com o outro, muitas vezes tornam-se inquilinos em comum. Por exemplo, dois investidores em imóveis podem escolher este método.
Cada inquilino em comum possui um interesse específico na propriedade. Não é necessário que seja igual. Por exemplo, um proprietário pode possuir uma participação de 50%, outro pode possuir uma participação de 10% e um terceiro inquilino em comum pode possuir uma participação de 40%. A percentagem de propriedade está especificada na escritura.
Uma grande vantagem é que cada inquilino em comum pode vender ou passar o seu interesse por vontade própria a quem quiser.
Por este motivo, o arrendamento em comum é especialmente popular nos segundos casamentos, de modo que cada cônjuge pode passar a sua parte para os filhos a partir de um primeiro casamento. O inquilinato em comum está sujeito a custos e atrasos no tribunal de sucessões.
Uma desvantagem é que o inquilino restante em comum pode acabar sendo co-proprietário de uma propriedade com um estranho.
Outra desvantagem (também verdadeira para o inquilino em comum) é que um inquilino em comum pode trazer uma ação judicial de divisão para forçar uma venda de propriedade se os outros co-proprietários não estiverem dispostos a vender. O tribunal pode então ordenar a venda da propriedade, com os lucros divididos entre os co-proprietários de acordo com suas ações de propriedade.
3. Locação conjunta com direito de sobrevivência
Quando o título é mantido em locação conjunta com direito de sobrevivência, todos os co-proprietários devem tomar o título ao mesmo tempo; eles possuem ações iguais e o co-proprietário sobrevivente acaba sendo dono da propriedade inteira. Em alguns estados, quando marido e mulher usam este método, é chamado de inquilinato pelos co-proprietários.
Após a morte de um inquilino conjunto, o(s) inquilino(s) conjunto(s) sobrevivente(s) recebe(m) a parte do falecido. O testamento do falecido não tem efeito na propriedade conjunta.
Uma grande vantagem é que os custos e atrasos são evitados quando um inquilino conjunto morre. O(s) inquilino(s) conjunto(s) sobrevivente(s) geralmente só precisa registrar uma declaração de sobrevivência e uma cópia certificada da certidão de óbito para limpar o título.
No entanto, excepto no caso de inquilinos inteiros, uma grande desvantagem é que um inquilino comum pode vender ou dar o seu interesse de propriedade a um novo proprietário sem a permissão do(s) outro(s) inquilino(s) comum(s).
Se houver apenas dois inquilinos comuns, o inquilino comum termina o arrendamento por essa transmissão, criando um inquilino em comum.
4. Propriedade comunitária
Husbands e esposas que adquirem imóveis nos estados de propriedade comunitária da Califórnia, Nevada, Louisiana, Wisconsin, Texas, Arizona, Washington, Idaho e Novo México podem tomar o título como propriedade comunitária. Cada cônjuge então possui metade da propriedade, que pode ser passada pelo testamento do cônjuge ao cônjuge sobrevivente ou a outra pessoa.
Uma vantagem especial é que os bens de propriedade comunitária desejados a um cônjuge sobrevivente recebem uma nova base de aumento ao valor de mercado na data da morte. Em 1987, a Receita Federal ampliou essa vantagem de propriedade comunitária para maridos e esposas com títulos de propriedade conjunta em estados de propriedade comunitária.
Para se qualificar, a Instrução 87-98 da Receita Federal exige que os cônjuges reconheçam por escrito um ao outro que sua propriedade conjunta também é propriedade comunitária.
5. Living trust
Provavelmente a melhor maneira de manter o título de propriedade de casas e outros bens imóveis é em um living trust revogável. Há muitas vantagens, tais como evitar custos e atrasos.
Além do modesto custo de criar um fundo de habitação (normalmente menos de $1.000) e de ceder bens imóveis ao fundo de habitação, não há desvantagens.
Até a morte ou incapacidade do criador do fundo, a casa e outros bens imóveis do fundo de habitação são tratados normalmente.
Acções, títulos, contas bancárias, automóveis e outros bens importantes também podem ser mantidos num fundo de habitação. Como o fundo fiduciário vivo é revogável, estes bens podem ser comprados, vendidos e financiados normalmente.
Se o fiduciário se tornar incompetente, o fiduciário alternativo nomeado (como um cônjuge ou filho adulto) assume a gestão dos bens do fundo fiduciário. Quando o fiduciário morre, os bens são distribuídos de acordo com os termos do trust.
A privacidade é uma grande vantagem. Ao contrário de um testamento, que se torna parte do arquivo público de sucessões, os termos do fideicomisso vivo permanecem privados. Por exemplo, o falecido Bing Crosby manteve virtualmente todos os seus bens num fundo fiduciário vivo e os seus termos nunca se tornaram públicos.
Outra vantagem ainda é que os desafios judiciais de trusts vivos são virtualmente impossíveis, enquanto que os desafios por parentes desapontados ocorrem frequentemente.
Resumo
Os cinco métodos mais populares de manter títulos de residência têm todos os seus prós e contras. Em geral, o melhor método para a maioria dos proprietários é o trust vivo, devido a todas as suas vantagens.
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Robert J. Bruss é um colunista sindicalizado, assim como um investidor imobiliário, advogado, corretor e educador na área da Baía de São Francisco.