Yksi viimeisistä asioista, joita useimmat kodin ostajat miettivät, on se, miten he ottavat omistusoikeuden uuteen taloonsa.
Ennen päätöksentekoa on parasta konsultoida kiinteistöalan lakimiestä, mutta valitettavasti useimmat kodinomistajat eivät tee niin.
Päätöksenteon helpottamiseksi tässä ovat viiden yleisimmän tavan hyvät ja huonot puolet:
1. Yksinomistus
Jos olet naimaton, yksi tapa pitää kodin omistusoikeus on yksin sinun nimissäsi. Tätä tapaa kutsutaan myös yhteisomistukseksi.
Kun naimisissa oleva henkilö ottaa kiinteistön omistusoikeuden yksin omiin nimiinsä yksinomaisessa omistuksessa, puolisoa pyydetään yleensä allekirjoittamaan luovutuskirja, jolla hän luopuu omistusoikeudesta kiinteistöön.
Näin saatetaan tehdä esimerkiksi silloin, kun aviomies sijoittaa kiinteistöihin, mutta hänen vaimonsa ei osallistu kiinteistöinvestointeihin.
Yksinomaisessa omistusoikeudessa pitämisestä ei ole mitään erityisiä verotuksellisia tai muita etuja. Kun yksinomistaja kuolee, tällä tavoin hallussa pidettyyn omaisuuteen kohdistuu testamenttituomioistuinkustannuksia ja viiveitä.
2. Kun yksinomistaja kuolee, omaisuuden hallussapidosta aiheutuu kustannuksia ja viivästyksiä. Yhteiset vuokralaiset
Kun kaksi tai useampi yhteisomistaja ottaa omistusoikeuden kiinteistöön, varsinkin jos he eivät ole naimisissa keskenään, heistä tulee usein yhteisiä vuokralaisia. Esimerkiksi kaksi kiinteistösijoittajaa saattaa valita tämän menetelmän.
Kukin yhteinen vuokralainen omistaa tietyn osuuden kiinteistöstä. Sen ei tarvitse olla yhtä suuri. Yksi omistaja voi esimerkiksi omistaa 50 prosentin osuuden, toinen voi omistaa 10 prosentin osuuden ja kolmas yhteinen vuokralainen voi omistaa 40 prosentin osuuden. Omistusprosentti ilmoitetaan kauppakirjassa.
Merkittävänä etuna on se, että kukin yhteisomistuksessa oleva vuokralainen voi testamentilla myydä tai siirtää osuutensa kenelle tahansa haluamalleen henkilölle.
Tästä syystä yhteisomistus on erityisen suosittua toisissa avioliitoissa, jolloin kumpikin puoliso voi testamentata osuutensa ensimmäisestä avioliitosta peräisin oleville lapsille. Yhteiseen vuokraoikeuteen liittyy perintöoikeudellisia oikeudenkäyntikuluja ja viivästyksiä.
Haittapuolena on se, että jäljelle jäävä yhteinen vuokralainen voi päätyä yhteisomistajaksi vieraan henkilön kanssa.
Toinen haittapuoli (joka pätee myös yhteiseen vuokraoikeuteen) on se, että yhteinen vuokralainen voi panna vireille osituskanteen pakottaakseen kiinteistön myyntiin, jos muut yhteisomistajat eivät ole halukkaita myymään. Tuomioistuin voi tällöin määrätä, että kiinteistö myydään, ja tuotto jaetaan yhteisomistajien kesken heidän omistusosuuksiensa mukaan.
3. Yhteisvuokrasuhde, jossa on eloonjäämisoikeus
Kun omistusoikeus on yhteisvuokrasuhde, jossa on eloonjäämisoikeus, kaikkien yhteisomistajien on otettava omistusoikeus samanaikaisesti; he omistavat yhtä suuret osuudet, ja eloonjäänyt yhteisomistaja päätyy omistamaan koko kiinteistön. Joissakin osavaltioissa, kun aviopuolisot käyttävät tätä menetelmää, sitä kutsutaan kokonaisvuokraoikeudeksi.
Kun yhteisvuokralainen kuolee, eloonjäänyt yhteisvuokralainen (eloonjääneet yhteisvuokralaiset) saa (saavat) vainajan osuuden. Vainajan testamentilla ei ole vaikutusta yhteisomistusomaisuuteen.
Merkittävä etu on, että yhteisomistajan kuollessa vältytään testamenttikustannuksilta ja viivästyksiltä. Eloonjääneen yhteisvuokralaisen (eloonjääneiden yhteisvuokralaisten) tarvitsee yleensä vain kirjata valaehtoinen selvitys eloonjäämisoikeudesta ja oikeaksi todistettu jäljennös kuolintodistuksesta omistusoikeuden selvittämiseksi.
Kokonaisvuokraa lukuun ottamatta merkittävä haitta on kuitenkin se, että yhteisvuokralainen voi myydä tai luovuttaa omaisuusosuutensa uudelle omistajalle ilman toisen yhteisvuokralaisen (muiden yhteisvuokralaisten) lupaa.
Jos yhteisvuokralaisia on vain kaksi, yhteisvuokrasuhde päättyy tällaiseen luovutukseen, jolloin syntyy yhteisvuokrasuhde (tenancy in the common).
4. Yhteinen vuokrasuhde. Yhteisomistus
Miehet ja vaimot, jotka hankkivat kiinteistön yhteisomistusvaltioissa Kaliforniassa, Nevadassa, Louisianassa, Wisconsinissa, Teksasissa, Arizonassa, Washingtonissa, Idahossa ja New Mexicossa, voivat ottaa omistusoikeuden yhteisomistukseen. Kumpikin puoliso omistaa tällöin puolet omaisuudesta, joka voidaan siirtää puolison testamentilla joko eloonjääneelle puolisolle tai jollekin muulle.
Erityisenä etuna on, että yhteisomistuksessa oleva omaisuus, joka testamentataan eloonjääneelle puolisolle, saa uuden korotetun perusteen, joka vastaa markkina-arvoa kuolinpäivänä. Vuonna 1987 IRS laajensi tämän yhteisomaisuutta koskevan asteittain korotetun perustan edun koskemaan aviopuolisoita, joilla on yhteisomistusoikeuksia yhteisomistusvaltioissa.
IRS Revenue Ruling 87-98 edellyttää, että aviopuolisot tunnustavat kirjallisesti toisilleen, että heidän yhteisomistusomaisuutensa on myös yhteisomaisuutta.
5. Living trust
Valvottavasti paras tapa pitää omistusoikeus asuntoihin ja muuhun kiinteään omaisuuteen on peruutettavissa oleva living trust. Siitä on monia etuja, kuten testamenttikustannusten ja -viiveiden välttäminen.
Elävän trustin perustamisesta (yleensä alle 1 000 dollaria) ja kiinteän omaisuuden luovuttamisesta elävään trustiin aiheutuvien vaatimattomien kustannusten lisäksi haittoja ei ole.
Elävään trustiin sisältyvää asuntoa ja muuta kiinteää omaisuutta kohdellaan normaalisti siihen saakka, kunnes trustin perustaja on kuollut tai työkyvytön, elävään trustiin sisältyvää asuntoa ja muuta kiinteää omaisuutta kohdellaan normaalisti.
Elävässä trustissa voidaan pitää hallussaan myös arvopapereita, joukkovelkakirjalainoja, pankkitilejä, autoja ja muuta merkittävää omaisuutta. Koska elävä trusti on peruutettavissa, näitä omaisuuseriä voidaan ostaa, myydä ja rahoittaa normaalisti.
Jos trustin antaja tulee vajaavaltaiseksi, nimetty varatrustin antaja (kuten puoliso tai täysi-ikäinen lapsi) ottaa haltuunsa trustin omaisuuden hoidon. Kun trustaaja kuolee, varat jaetaan trustin ehtojen mukaisesti.
Yksityisyys on merkittävä etu. Toisin kuin testamentti, josta tulee osa julkista testamenttitiedostoa, living trust -ehdot pysyvät yksityisinä. Esimerkiksi edesmennyt Bing Crosby piti käytännöllisesti katsoen kaiken omaisuutensa elävässä trustissa, eivätkä sen ehdot koskaan tulleet julkisiksi.
Vielä yksi etu on se, että elävän trustin riitauttaminen tuomioistuimessa on käytännössä mahdotonta, kun taas pettyneiden sukulaisten tekemät testamenttiriitautukset ovat yleisiä.
Yhteenveto
Viidellä suosituimmalla asuinpaikan hallussapitomenetelmällä on kaikilla omat hyvät ja huonot puolensa. Kaiken kaikkiaan paras menetelmä useimmille asunnonomistajille on living trust, koska sillä on kaikki edut.
* * * * * *
Robert J. Bruss on syndikoitu kolumnisti sekä kiinteistösijoittaja, lakimies, välittäjä ja kouluttaja San Franciscon Bayn alueella.