L’une des dernières choses auxquelles pensent la plupart des acheteurs de maison est la façon de détenir le titre de leur nouvelle maison.
Il est préférable de consulter un avocat spécialisé en immobilier avant de prendre une décision mais, malheureusement, la plupart des propriétaires ne le font pas.
Pour vous aider à prendre votre décision, voici les avantages et les inconvénients des cinq façons les plus courantes de détenir le titre de propriété de votre maison :
1. Propriété exclusive
Si vous êtes célibataire, une façon de détenir le titre de votre maison est à votre seul nom. Cette méthode est également appelée propriété en nom collectif.
Lorsqu’une personne mariée prend le titre de propriété d’un bien immobilier à son seul nom en tant que propriétaire unique, on demande généralement au conjoint de signer un acte de renonciation à tout intérêt de propriété dans le bien.
Cela peut être fait, par exemple, lorsqu’un mari investit dans des propriétés mais que sa femme n’est pas impliquée dans les investissements immobiliers.
Il n’y a pas d’avantages fiscaux ou autres particuliers à détenir le titre de propriété en tant que propriétaire unique. Lorsque le propriétaire unique décède, tout bien détenu de cette façon est soumis aux coûts et aux délais du tribunal d’homologation.
2. Les locataires en commun
Lorsque deux ou plusieurs copropriétaires prennent le titre de propriété d’un bien immobilier, surtout s’ils ne sont pas mariés l’un à l’autre, ils deviennent souvent des locataires en commun. Par exemple, deux investisseurs immobiliers pourraient choisir cette méthode.
Chaque locataire en commun possède un intérêt déterminé dans la propriété. Il n’est pas nécessaire qu’il soit égal. Par exemple, un propriétaire pourrait posséder un intérêt de 50 %, un autre pourrait posséder un intérêt de 10 % et un troisième locataire en commun pourrait posséder une part de 40 %. Le pourcentage de propriété est précisé dans l’acte de propriété.
Un avantage majeur est que chaque locataire en commun peut vendre ou transmettre son intérêt par son testament à qui il le souhaite.
Pour cette raison, la tenance en commun est particulièrement populaire dans les seconds mariages, afin que chaque conjoint puisse léguer sa part aux enfants d’un premier mariage. La tenance en commun est sujette aux coûts et aux délais des tribunaux d’homologation.
Un inconvénient est que le locataire en commun restant pourrait se retrouver copropriétaire d’une propriété avec un étranger.
Un autre inconvénient (également vrai pour la tenance conjointe) est qu’un locataire en commun peut intenter une poursuite en partage pour forcer la vente de la propriété si les autres copropriétaires ne veulent pas vendre. Le tribunal peut alors ordonner la vente du bien, le produit de la vente étant réparti entre les copropriétaires en fonction de leurs parts de propriété.
3. Tenance conjointe avec droit de survie
Lorsque le titre est détenu en tenance conjointe avec droit de survie, tous les copropriétaires doivent prendre le titre en même temps ; ils possèdent des parts égales et le copropriétaire survivant finit par posséder la totalité du bien. Dans certains États, lorsque le mari et la femme utilisent cette méthode, elle est appelée tenance par les entiers.
Après le décès d’un cotitulaire, le ou les cotitulaires survivants reçoivent la part du défunt. Le testament du défunt n’a aucun effet sur les biens en copropriété.
Un avantage majeur est que les coûts et les délais d’homologation sont évités lorsqu’un copropriétaire décède. Le ou les co-locataires survivants n’ont généralement qu’à enregistrer un affidavit de survivance et une copie certifiée du certificat de décès pour libérer le titre.
Cependant, à l’exception de la tenance par les entiers, un inconvénient majeur est qu’un co-locataire peut vendre ou donner son intérêt de propriété à un nouveau propriétaire sans la permission de l’autre ou des autres co-locataires.
S’il n’y a que deux co-locataires, la tenance conjointe est terminée par un tel transfert, créant une tenance en commun.
4. Propriété communautaire
Les maris et les femmes qui acquièrent des biens immobiliers dans les États de propriété communautaire de la Californie, du Nevada, de la Louisiane, du Wisconsin, du Texas, de l’Arizona, de Washington, de l’Idaho et du Nouveau-Mexique peuvent prendre le titre de propriété en tant que propriété communautaire. Chaque conjoint possède alors la moitié de la propriété, qui peut être transmise par le testament du conjoint soit au conjoint survivant, soit à quelqu’un d’autre.
Un avantage particulier est que les biens de la communauté légués à un conjoint survivant reçoivent une nouvelle base majorée à la valeur du marché à la date du décès. En 1987, l’IRS a étendu cet avantage d’augmentation de la base de la propriété communautaire aux maris et aux femmes détenant des titres de copropriété dans les États de propriété communautaire.
Pour être admissible, la décision 87-98 de l’IRS exige que les conjoints reconnaissent par écrit l’un à l’autre que leur propriété de copropriété est également une propriété communautaire.
5. Living trust
Probablement, la meilleure façon de détenir le titre de propriété des maisons et autres biens immobiliers est dans une fiducie révocable vivante. Il y a de nombreux avantages, comme l’évitement des coûts et des délais d’homologation.
À part le coût modeste de la création d’une fiducie vivante (habituellement moins de 1 000 $) et de la cession de biens immobiliers dans la fiducie vivante, il n’y a pas d’inconvénients.
Jusqu’au décès ou à l’invalidité du créateur de la fiducie, la maison et les autres biens immobiliers dans la fiducie vivante sont traités normalement.
Les actions, les obligations, les comptes bancaires, les automobiles et les autres biens importants peuvent également être détenus dans une fiducie vivante. Comme la fiducie vivante est révocable, ces biens peuvent être achetés, vendus et financés normalement.
Si le fiduciant devient incompétent, le fiduciant suppléant désigné (comme un conjoint ou un enfant adulte) prend en charge la gestion des biens de la fiducie. Au décès du fiduciant, les actifs sont distribués selon les termes de la fiducie.
La confidentialité est un avantage majeur. Contrairement à un testament, qui fait partie du dossier public d’homologation, les termes du living trust restent privés. Par exemple, feu Bing Crosby détenait pratiquement tous ses actifs dans une fiducie vivante et ses termes ne sont jamais devenus publics.
Encore un autre avantage est que les contestations judiciaires des fiducies vivantes sont pratiquement impossibles, alors que les contestations de testaments par des parents déçus se produisent fréquemment.
Résumé
Les cinq méthodes les plus populaires de détention des titres de résidence ont toutes leurs avantages et leurs inconvénients. Dans l’ensemble, la meilleure méthode pour la plupart des propriétaires est la fiducie vivante, en raison de tous ses avantages.
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Robert J. Bruss est un chroniqueur syndiqué, ainsi qu’un investisseur immobilier, un avocat, un courtier et un éducateur dans la région de la baie de San Francisco.