Una delle ultime cose a cui la maggior parte degli acquirenti di casa pensa è come prendere il titolo di proprietà della loro nuova casa.
È meglio consultare un avvocato immobiliare prima di decidere, ma, purtroppo, la maggior parte dei proprietari di casa non lo fa.
Per aiutarvi nella decisione, ecco i pro e i contro dei cinque modi più comuni per detenere il titolo di proprietà della vostra casa:
1. Proprietà esclusiva
Se siete single, un modo per detenere il titolo di proprietà della vostra casa è a vostro nome. Questo metodo è anche chiamato proprietà plurima.
Quando una persona sposata prende il titolo di proprietà immobiliare a suo nome da sola in proprietà esclusiva, al coniuge viene solitamente chiesto di firmare un atto di rinuncia a qualsiasi interesse di proprietà nella proprietà.
Questo potrebbe essere fatto, per esempio, quando un marito investe in proprietà ma sua moglie non è coinvolta negli investimenti immobiliari.
Non ci sono particolari vantaggi fiscali o di altro tipo nel tenere il titolo in proprietà esclusiva. Quando l’unico proprietario muore, qualsiasi proprietà tenuta in questo modo è soggetta a costi e ritardi del tribunale.
2. Inquilini in comune
Quando due o più comproprietari prendono il titolo di proprietà immobiliare, specialmente se non sono sposati tra loro, spesso diventano inquilini in comune. Per esempio, due investitori immobiliari potrebbero scegliere questo metodo.
Ogni inquilino in comune possiede un interesse specifico nella proprietà. Non è necessario che sia uguale. Per esempio, un proprietario potrebbe possedere un interesse del 50%, un altro potrebbe possedere un interesse del 10% e un terzo inquilino in comune potrebbe possedere una quota del 40%. La percentuale di proprietà è specificata sull’atto.
Un grande vantaggio è che ogni inquilino in comune può vendere o passare il suo interesse per volontà a chi vuole.
Per questo motivo, la tenancy in common è particolarmente popolare nei secondi matrimoni, così ogni coniuge può lasciare la sua parte ai figli di un primo matrimonio. La tenancy in common property è soggetta a costi e ritardi del tribunale.
Uno svantaggio è che il restante tenant in common potrebbe finire per diventare comproprietario di una proprietà con un estraneo.
Un altro svantaggio (vero anche per la joint tenancy) è che un tenant in common può intentare una causa di divisione per forzare una vendita della proprietà se gli altri comproprietari non sono disposti a vendere. Il tribunale può quindi ordinare la vendita della proprietà, con il ricavato diviso tra i comproprietari secondo le loro quote di proprietà.
3. Proprietà congiunta con diritto di sopravvivenza
Quando il titolo è tenuto in proprietà congiunta con diritto di sopravvivenza, tutti i comproprietari devono prendere il titolo allo stesso tempo; possiedono quote uguali e il comproprietario superstite finisce per possedere l’intera proprietà. In alcuni stati, quando marito e moglie usano questo metodo, è chiamato “tenancy by the entireties”.
Dopo che un cointestatario muore, il cointestatario superstite riceve la quota del defunto. La volontà del defunto non ha alcun effetto sulla proprietà in comproprietà.
Un grande vantaggio è che si evitano i costi e i ritardi della successione quando muore un comproprietario. Il cointestatario superstite di solito ha solo bisogno di registrare un affidavit di sopravvivenza e una copia certificata del certificato di morte per liberare il titolo.
Tuttavia, eccetto che per la locazione per intero, uno svantaggio importante è che un co-inquilino può vendere o dare il suo interesse di proprietà ad un nuovo proprietario senza il permesso degli altri co-inquilini.
Se ci sono solo due co-inquilini, la locazione congiunta viene terminata da una tale cessione, creando una locazione in comune.
4. Proprietà comunitaria Proprietà comune
Mariti e mogli che acquistano beni immobili negli stati di proprietà comune della California, Nevada, Louisiana, Wisconsin, Texas, Arizona, Washington, Idaho e New Mexico possono prendere il titolo come proprietà comune. Ogni coniuge possiede quindi metà della proprietà, che può essere passata per volontà del coniuge o al coniuge superstite o a qualcun altro.
Un vantaggio speciale è che i beni di proprietà comune lasciati in eredità al coniuge superstite ricevono una nuova base incrementata al valore di mercato alla data della morte. Nel 1987, l’IRS ha esteso questo vantaggio di base incrementata della proprietà comunitaria a mariti e mogli che detengono titoli di proprietà congiunta negli stati di proprietà comunitaria.
Per qualificarsi, l’IRS Revenue Ruling 87-98 richiede ai coniugi di riconoscere per iscritto che i loro beni di proprietà congiunta sono anche proprietà comunitaria.
5. Fiducia vivente
Probabilmente il modo migliore per detenere la proprietà di case e altre proprietà immobiliari è in una fiducia vivente revocabile. Ci sono molti vantaggi, come evitare i costi e i ritardi della successione.
A parte il costo modesto della creazione di un contratto fiduciario vivente (di solito meno di 1.000 dollari) e la cessione di beni immobili nel contratto fiduciario vivente, non ci sono svantaggi.
Fino alla morte o invalidità del creatore del contratto, la casa e altri beni immobili nel contratto fiduciario vivente sono trattati normalmente.
Anche azioni, obbligazioni, conti bancari, automobili e altri beni importanti possono essere tenuti in un contratto fiduciario. Poiché il contratto fiduciario è revocabile, questi beni possono essere acquistati, venduti e finanziati normalmente.
Se il fiduciario diventa incapace, il fiduciario alternativo nominato (come un coniuge o un figlio adulto) assume la gestione dei beni fiduciari. Quando il fiduciario muore, i beni sono distribuiti secondo i termini del trust.
La privacy è un grande vantaggio. A differenza di un testamento, che diventa parte dell’archivio pubblico, i termini del contratto fiduciario rimangono privati. Per esempio, il defunto Bing Crosby ha tenuto praticamente tutti i suoi beni in un fondo fiduciario vivente e i suoi termini non sono mai diventati pubblici.
Un altro vantaggio è che le contestazioni in tribunale dei fondi fiduciari viventi sono virtualmente impossibili, mentre le contestazioni del testamento da parte di parenti delusi sono frequenti.
Riassunto
I cinque metodi più popolari per detenere titoli di residenza hanno tutti i loro pro e contro. Nel complesso, il metodo migliore per la maggior parte dei proprietari di case è il trust vivente, a causa di tutti i suoi vantaggi.
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Robert J. Bruss è un giornalista sindacato, così come un investitore immobiliare, avvocato, broker ed educatore nella San Francisco Bay Area.