Eén van de laatste dingen waar de meeste huizenkopers aan denken, is hoe ze de eigendomstitel van hun nieuwe huis krijgen.
Het is het beste om een onroerend goed advocaat te raadplegen voordat u beslist, maar helaas doen de meeste huiseigenaren dat niet.
Om te helpen bij de beslissing, zijn hier de voors en tegens van de vijf meest voorkomende manieren om de titel van uw huis te houden:
1. Enig eigendom
Als u alleenstaand bent, is één manier om de titel van uw huis alleen op uw naam te houden. Deze methode wordt ook wel eigendom in hoofdelijkheid genoemd.
Wanneer een gehuwde persoon de eigendomstitel van onroerend goed alleen op zijn of haar naam neemt, wordt de echtgenoot meestal gevraagd een quitclaimakte te ondertekenen waarin hij of zij afstand doet van enig eigendomsbelang in het onroerend goed.
Dit kan bijvoorbeeld worden gedaan wanneer een echtgenoot in onroerend goed investeert, maar zijn vrouw niet betrokken is bij de investeringen in onroerend goed.
Er zijn geen speciale belasting- of andere voordelen van het houden van de eigendomstitel in enig eigendom. Wanneer de enige eigenaar overlijdt, is elk eigendom dat op deze manier wordt gehouden, onderworpen aan de kosten van de probatierechter en vertragingen.
2. Wanneer twee of meer mede-eigenaren eigendom nemen van onroerend goed, vooral als ze niet met elkaar getrouwd zijn, worden ze vaak huurders met elkaar. Twee investeerders in onroerend goed zouden bijvoorbeeld voor deze methode kunnen kiezen.
Elke huurder met gemeenschappelijke eigendom bezit een bepaald belang in het onroerend goed. Het hoeft niet gelijk te zijn. Een eigenaar kan bijvoorbeeld 50% bezitten, een andere 10% en een derde een aandeel van 40%. Het eigendomspercentage wordt in de akte gespecificeerd.
Een groot voordeel is dat elke huurder in gemeenschap zijn belang bij testament kan verkopen of doorgeven aan wie hij of zij maar wil.
Om deze reden is tenancy in common vooral populair bij tweede huwelijken, zodat elke echtgenoot zijn of haar deel kan nalaten aan de kinderen uit een eerste huwelijk. Een nadeel is dat de overblijvende erfgenaam met een vreemde mede-eigenaar kan worden.
Een ander nadeel (dat ook geldt voor gemeenschappelijke erfpacht) is dat een erfpachter een verdelingszaak kan aanspannen om een verkoop af te dwingen als de andere mede-eigenaren niet willen verkopen. De rechtbank kan dan de verkoop van het eigendom bevelen, waarbij de opbrengst onder de mede-eigenaren wordt verdeeld volgens hun eigendomsaandelen.
3. Gezamenlijke pacht met overlevingsrecht
Bij gezamenlijke pacht met overlevingsrecht moeten alle mede-eigenaren tegelijk eigenaar worden; zij bezitten gelijke aandelen en de langstlevende mede-eigenaar wordt uiteindelijk eigenaar van het hele eigendom. In sommige staten, wanneer man en vrouw deze methode gebruiken, heet het tenancy by the entireties.
Na het overlijden van een medehuurder ontvangt (ontvangen) de overlevende medehuurder(s) het aandeel van de overledene. Het testament van de overledene heeft geen invloed op de goederen van de medehuurder.
Een groot voordeel is dat bij het overlijden van een medehuurder de kosten van een testament worden vermeden en er geen vertraging optreedt. De overlevende medehuurder(s) hoeft (hoeven) meestal alleen een beëdigde verklaring van overleving en een gewaarmerkte kopie van de overlijdensakte op te nemen om de titel te zuiveren.
Een groot nadeel is echter dat een medehuurder, met uitzondering van de volledige pacht, zijn eigendomsbelang zonder toestemming van de andere medehuurder(s) kan verkopen of schenken aan een nieuwe eigenaar.
Als er slechts twee medehuurders zijn, wordt de gezamenlijke pacht beëindigd door een dergelijke overdracht, waardoor een pacht met gemeenschappelijke eigendom ontstaat.
4. Gemeenschappelijk bezit
Huwelijken en echtgenoten die onroerend goed verwerven in de gemeenschapsstaten Californië, Nevada, Louisiana, Wisconsin, Texas, Arizona, Washington, Idaho en New Mexico kunnen het eigendomsrecht als gemeenschappelijk bezit nemen. Elke echtgenoot bezit dan de helft van het onroerend goed, dat door het testament van de echtgenoot kan worden doorgegeven aan de langstlevende echtgenoot of aan iemand anders.
Een speciaal voordeel is dat goederen in gemeenschap van goederen die aan een langstlevende echtgenoot worden nagelaten, op de datum van overlijden een nieuwe oplopende basis tegen marktwaarde krijgen. In 1987 breidde de IRS dit voordeel uit tot echtgenoten en echtgenotes die gezamenlijke eigendomstitels bezitten in staten met gemeenschapsbezit.
Om hiervoor in aanmerking te komen, moeten echtgenoten volgens IRS Revenue Ruling 87-98 schriftelijk aan elkaar erkennen dat hun gezamenlijke eigendomstitels ook gemeenschapsbezit zijn.
5. Living trust
Waarschijnlijk de beste manier om de eigendom van huizen en andere onroerende goederen te bewaren is in een herroepbare levende trust. Er zijn veel voordelen, zoals het vermijden van probate kosten en vertragingen.
Anders dan de bescheiden kosten van het creëren van een levende trust (meestal minder dan $ 1.000) en het afstaan van onroerend goed aan de levende trust, zijn er geen nadelen.
Tot de dood of invaliditeit van de maker van de trust, worden het huis en ander onroerend goed in de levende trust normaal behandeld.
Aandelen, obligaties, bankrekeningen, auto’s en andere belangrijke activa kunnen ook worden gehouden in een levende trust. Aangezien de levende trust herroepbaar is, kunnen deze activa normaal worden gekocht, verkocht en gefinancierd.
Als de trustor onbekwaam wordt, neemt de benoemde plaatsvervangende trustor (zoals een echtgenoot of volwassen kind) het beheer van de trustactiva over. Wanneer de trustor overlijdt, worden de activa verdeeld volgens de voorwaarden van de trust.
Privacy is een groot voordeel. In tegenstelling tot een testament, dat onderdeel wordt van het openbare probate dossier, blijven de voorwaarden van de levende trust privé. Bijvoorbeeld, wijlen Bing Crosby hield vrijwel al zijn activa in een levende trust en de voorwaarden werden nooit openbaar.
Nog een ander voordeel is dat gerechtelijke uitdagingen van levende trusts vrijwel onmogelijk zijn, terwijl wilsaanvechtingen door teleurgestelde familieleden vaak voorkomen.
Samenvatting
De vijf populairste methoden om woningtitels te houden hebben allemaal hun voors en tegens. Over het geheel genomen, de beste methode voor de meeste huiseigenaren is de levende trust, vanwege al zijn voordelen.
* *
Robert J. Bruss is een gesyndiceerde columnist, evenals een vastgoedbelegger, advocaat, makelaar en opvoeder in de San Francisco Bay Area.